Vad är det för mening med att kolla på "fluffet" i fastighetsbolag?

Fick frågan varför notera ned substansvärde på fastighetsbolag eller rabatt/premie.

Substansrabatt/premie ”stämmer ändå inte”. Varför ens ha med det i blogginlägg.

Först. Det stämmer att det inte är någon avgörande faktor. I exempelvis fastighetsbolag så är ju förvaltningsresultatet i regel det man är ute efter. Liksom i alla bolag så är det vinstförmågan man vill betala så lite som möjligt för. För att maximera den framtida avkastningen. I fastighetsbolag så är en del av vinsten/förlusten tillika upp och nedskrivningar i värde. En del ser det som värdeskapande. En del som fluff. 

Sätter man det som en parameter i relation till annat kan det dock vara en nyttig notering. 

Det beror ju på att Mr Market, i det stora hela, har en tendens att överreagera. På upp som nedsida. Människan i ett nötskal. .

Har man en grundfilosofi, som jag, om att man inte kan veta framtiden. Det enda man kan veta är vad man betalar för något här och nu samt att det mesta här i världen jämnviktsbalanserar d.v.s. det hela går i cykler/vågor. Då är det väldigt intressant att sätta saker i en historisk kontext.

Det gör man t.ex. när man tittar på långsiktigt hållbara marginaler. Man kan inte i en cyklisk bransch enbart titta på vinst och PE-tal. Vinsten kan vara tillfälligt rejält dopad. Då är t.ex. PS-talet i relation till vad man bedömer som långsiktigt hållbara rörelsemarginaler en väg att ”triangulera”. Sedan är det alltid så att man inte kan veta vad som händer i framtiden, men man kan oftast anta att vad som fungerat länge för ett bolag/bransch troligen kan fortsätta fungera. Det finns ingen anledning att tro att de ska dubbla marginalerna bara så där (Obs finns branscher vars marginal beror på volym). Såvida inte hela branschen står för något paradigmskifte och kan göra så.

Paradigmskiften kan ske, men det är sällan. När det händer så är det tyvärr oftast så att det händer då en bransch/bolag går ner.

När det gäller tillgångar i ”fluffbranscher” så som fastighet och bank så bygger deras balansräkningar på ”fluff”. Det kan skrivas av med ett pennstreck. Det är en av anledningarna till att jag i regel inte gillar dessa. Går bara in om ”värderingen” anses låg (vilket den bara är i tider som anses som dåligt att investera i dem). De styrs också väldigt mycket av makro. Dessutom är de enskilda bolagen ofta svåra att grotta ned sig i någon form av i detaljkunskap i (Mycket fluff som sagt). En anledning till att, om man vill ha exponering, ta ett branschgrepp inte bara rikta in sig på ett bolag.

Vad vet vi då om fastigheter?

Det finns bra tider för fastigheter. 

Det finns dåliga tider för fastigheter.

Just nu är det dåliga tider för fastigheter. Som så många gånger förr så händer saker som både hänt som inte hänt förut. De räntehöjningarna som sker nu är snabbare än brukligt. Det har gjort det lite extra svårt för fastigheter att anpassa sig. Samtidigt är det osäkert hur höga och hur länge räntorna ska vara på dessa eller högre nivåer. Det är dock som det brukar. Framtiden är alltid osäker.

Nu när tiderna är dåliga för fastigheter så finns två enkla nyckeltal man kan hålla sig ajour med för att se hur Mr Market ser på det hela. Multipeln på förvaltningsresultatet och rabatten eller premien på hur bolaget själva värderar sitt fastighetsbestånd. 

Som sagt. Vad som händer makro-vis påverkar alla.

Hur man hanterar det på bolagsnivå och dess risktaganden kan vara väldigt olika bolag för bolag, därav diversifiering på flera innehav. Någon lär göra bort sig. Någon lär klara sig bättre. Svårt att veta eftersom, som sagt, makro påverkar så mycket. Ett högt risktagande kan betala sig rikligt om makro faller ut på det ena sättet, stå sig dyrt om det faller ut på det andra.

Det man vet historiskt är att det betalat sig bra om man köpt fastighetsaktier då substansrabatten varit hög och multipeln på förvaltningsresultatet lågt.

Det man också vet är att pengarna sällan förräntas sig bra när rabatten blir stor premie och multipeln hög. Därav att jag tex sålde av Balder då det begav sig.

Liksom ett nyckeltal som PB bland bankerna så kan man nyttja substansrabatten på fastighetsbolagen för att “triangulera”. 

Så när flera fastighetsbolag har hög substansrabatt och låga multiplar på förvaltningsresultatet så signalerar det för någon som mig att det är ”stor chans att förränta pengarna bra på några års sikt.” 

Eftersom saker, inte minst på börsen, har en tendens att jämnviktspendla. Med jämnviktspendla utifrån mitt perspektiv menar jag på några års sikt. 

Visst, man kan enbart titta på just förvaltningsresultatet, men det kan varierar lika stort också. Alla som suttit med bokföring vet också att det går lika lätt justera i en resultaträkning som i en balansräkning.  

Skriver även “stor chans”. För all aktieinvestering är en chansning, men det är en chansning som historiskt sett gett en väldigt god avkastning. Det betyder inte att alla enskilda investeringar blir bra, men har man en process som man kan följa så brukar totalen bli bra.

Processen jag i grunden följer är att köpa då priset bedöms rimligt eller billigt. Det är det enda jag kan styra. 

På fastigheter så är substansrabatten ett sätt för mig att bedöma detta. Eftersom jag sett att det är så det fungerat historiskt. ”Billigt” är det i fastighetsbranschen när Mr Market handlat ned kurserna så pass att rabatten (som en parameter) är stor. Sedan blir det sällan så pass stora nedskrivningar i branschen som helhet utan det tenderar vända efter några år. Enskilda bolag kan dock råka riktigt illa ut, men någon eller några går ut som vinnare.

Vi är alla en produkt av våra erfarenheter.

Jag kan nog inte förklara det bättre än så.