Investerarfysikern
Likes
707
Antal inlägg
1101
Följare
128
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
1 dag

Genomgång av kvantitativa ETF:er

Om man vill investera i kvantitativa strategier men vill inte själv göra jobbet finns det ett antal amerikanska ETF:er där ute på marknaden som gör det åt en. Dessa går enkelt att köpa via mäklare på samma sätt som amerikanska aktier. Tänkte gå igenom de ETF:er som investerar kvantitativt och finns ute på marknaden idag.

 

Alpha Architect är en förvaltare som är mycket öppen med sina investeringsstragier, dels via sin blogg och så har de skrivit flera böcker i ämnet (Quantitative Value och Quantitative Momentum). De har ETF:erna QVAL, IVAL, QMOM, IMOM som alla är baserade på de två böckerna som de skrivit. QVAL och IVAL investerar i USA respektive utvecklade marknader utanför USA i aktier utifrån EV/EBIT med F-score (se deras filosofi här). QMOM och IMOM är desamma men med fokus på aktier utifrån momentum (se filosofi). Totalt kostar de båda 0,79 % i avgift per år och har totalt 50 aktier i båda strategierna. Hittar inte längre till deras back-test av strategierna, men tidigare resultat visade på runt 15 % per år om man tar hänsyn till avgifter.

 

Cambria Funds som drivs av Meb Faber har också en del kvantitativa ETF:er som man kan investera genom. Meb Faber är också öppen med sina strategier och har skrivit böcker om de flesta. Han har tre ETF:er som investerar efter Shareholders yield tillsammans med lite värdemått. De är kallade SYLD, FYLD och EYLD och investerar i USA, utvecklade marknader utanför USA och i tillväxtmarknader. Strategin är beskriven i boken med samma namn (Shareholder yield) där mycket tas från följande artikel (skriven av de på Alpha Architect). Totalt är det 100 aktier i varje ETF och 0,59 % i avgift.

 

Utöver de aktie-ETF:er Cambria har, så har de mer makro-inriktade ETF:er. Dels har de ETF:en GMOM, som investerar efter taktisk tillgångsallokering och jag valt att använda som min exponering mot detta. De har också ETF:en GVAL, som investerar i de billigaste börserna efter CAPE och andra värdemått. De har också den simpla ETF:en GAA, som endast ska efterlikna den totala världsportföljen.

 

Vad är då fördelarna och nackdelarna att investera i ETF? Fördelarna är att de gör jobbet åt en och man får bra riskspridning. Dessutom så är det svårt att få tillgång till marknader som de investerar i. Nackdelen är främst den som gäller de flesta fonder; de investerar i för stora och för många bolag. Snittmarknadsvärdet är 40-50 miljarder USD för de amerikanska ETF:erna (H&M:s marknadsvärde är 40 miljarder USD) och är 10-15 miljarder USD i ETF:erna utanför USA. De flesta testerna jag läst visar på en skillnad på flera procentenheter för värdestrategier i stora bolag vs små bolag. Bara genom att ha en mer koncentrerad portfölj och investera i klart mindre bolag så visar många backtester att den historiska avkastningen ökar med 5 % per år.

 

Oavsett är dessa ETF:er intressanta alternativ om man inte vill göra jobbet själv och kommer troligtvis slå index och de flesta fonder framöver. Trots det tror jag att man kan göra det bättre själv. Lite annat är det med makrovarianterna av dessa ETF:er, så som GMOM och GVAL, då de investerar i samma index som man själv gör. Dessa två har jag i min portfölj och är nöjd med. Mer om hur man kan implementera en egen global kvantitativ värdeportfölj framöver. 

Taggar (blogg): 
2 dagar

Investeringsalternativ om man skulle vara rik

Ett roligt tankeexempel som kan hjälpa en när man ska investera är att tänka sig vara ordentligt rik, t.ex. ha 100 miljoner. När jag utformat min portfölj har jag oftast utformat den dynamiskt så att det ska fungera upp till den nivån. Det är också på en nivå på börsen då man fortfarande är en så pass liten aktör att man inte är markant begränsad att handla vissa aktier och så vidare, så länge man vet vad man gör.

 

I detta inlägg tänkte jag gå igenom de olika alternativ man skulle ha att investera i, mycket likt de som gemene man skulle ha idag. Stora skillnaden är att man slipper tänka på belåning och man har mycket fler alternativ att välja på.

 

Räntepapper

Första alternativet är att investera i räntepapper. Om man har 100 miljoner så får man inte lyxen att investera i ett sparkonto med nollränta, utan behöver många gånger köpa statspapper som ger negativ ränta eller på annat sätt betala för att pengarna på banken. Om man istället ger pengarna till en skicklig obligationsinvesterare kan man få 2 % avkastning med en löptid på 4 år, vilket kan ses som det mer säkra alternativet i jämförelse med andra investeringar.

 

Aktier

Stockholmsbörsen har ungefär en direktavkastning på 3,5 % och värderas till P/E 20. Med en långsiktig vinsttillväxt i linje med BNP-tillväxt som kan uppskattas till 3-4 % nominellt fås en avkastning på ca 7 % per år. Det är helt klart mer volatilt än räntepapper, men ändå okej avkastning. Här finns också det mer möjlighet att få både högre och lägre avkastning, beroende på hur skicklig man är på börsen.

 

Fastigheter

Kontor och affärslokaler uppskattas ge en hyresavkastning på runt 4 %, i likhet med Stockholmsbörsen. Logistik kan ge något högre, medan här i Sverige ger boende något lägre avkastning (närmare 1,5 %). Senaste 30 åren har hyresavkastningen för kontor och boende ökat med 2 % per år, vilket gör att en avkastning kan uppskattas vara 6 % per år med hänsyn för eventuella fluktuationer av värdering på grund av ränteläge och värdering.

 

Skog

Skog är ett alternativ att investera i här i Sverige och uppskattas ge en avkastning på 4-6 % per år, dels via värdetillväxt (2-3 %) och dels via avverkning (2-3 %). Det är ju helt klart ett alternativ om man skulle sitta på mycket pengar.

 

Summering

Om vi kollar skillnaden mellan de olika alternativen, där vi jämför med räntepapper som den säkra tillgången fås ca 5 % extra per år genom aktier, 4 % mer i fastigheter och ca 2-4 % mer i skog. Ändå helt okej i dagens läge. Sen säger ju inte det vad avkastningen kommer att bli framöver, men det ger lite ljus på värderingen av olika tillgångsslag här i Sverige och något man kan dra nytta av som småsparare.

Taggar (blogg): 
4 dagar

Hyresavkastning i Sverige och internationellt

Detta är tredje inlägget i en serie av inlägg om kostnaden för att köpa ett boende och i detta inlägg mer ur en investerares ögon (läs tidigare inlägg här och här). Det handlar helt enkelt om hyresavkastningen och en jämförelse i internationellt perspektiv.

 

Nedan visas marknadshyra per månad för en 3:a på 85 kvm i centrum i diverse huvudstäder runt om i världen, tillsammans med kvadratmeterpriser och hyresavkastning. Stockholms bostadsmarknad är lite svår att få en bra hyra för, men 18 000 kr per månad för en 3:a i innerstaden som angavs på Numbeo och Expatistan ligger i linje med Blocket-hyror. Hyresavkastningen beräknas genom att ta hyran minus 3000 kr i drift/avgift genom priset för boendet.

 

Källa: Numbeo och Expatistan

 

Som vi ser ligger Stockholms hyror i linje med alla nordiska huvudstäder och något under Paris. I de flesta städerna är en hyresavkastning på 3 % normalt, också i New York om man justerar för lokala skatter. Köpenhamn har något högre avkastning, vilket kan bero på att mer tas ut i avgift eller deras bostadskris senaste åren. Stockholm sticker däremot ut som den stad med lägst hyresavkastning.

 

Om vi nu antar att 3 % hyresavkastning är en vettig normalnivå på hyresavkastning, vilket är ganska nära 4-5 % ränta efter avdrag, vad innebär då det för antingen hyror eller priser? Om vi fixerar priserna bör hyran öka till 22 000 kr per månad (22 %) och om vi fixerar hyran bör priserna sjunka till 70 000 kr/kvm (-23 %). Frågan är då vad som är mest motiverat, men hyror runt 20 000 kr per månad är det normala i city-kärnorna i Norden i dagsläget.

 

För att också illustrera hur svårt det är att beräkna hyresavkastningen för just Stockholm och Sverige har jag tagit med denna graf över hyresavkastningen i Norden och Baltikum från Newsecs rapport:

 

Källa: http://fastighetsnytt.se/wp-content/uploads/2017/03/Newsec_Property_Outl...

 

Vi ser att hyresavkastningen är runt 4 % för kontor och affärslokaler i Sverige och resten av Norden (närmare 7 % i Baltikum), vilket är i linje med vad många ofta säger är normal hyresavkastning. I Finland anges också det för hyresfastigheter, vilka också har 4 % i avkastning. Däremot, här sticker bostäder i Stockholm och Göteborg ut med en hyresavkastning på endast 1,5 %. Om vi jämför hyrorna per kvadratmeter i hyresfastigheter i Stockholm mot Helsingfors är de hälften (1500 kr per kvm vs 3000 kr per kvm), på grund av hyresregleringen. Så man märker verkligen vilken skillnad hyresregleringen gör i Stockholm jämfört med andra nordiska städer och har man turen att ha ett förstahandskontrakt i Stockholm har man i stort sett halva hyran på grund av hyresregleringen. 

Taggar (blogg): 
23 april

Lästips

En av de bästa sakerna med bloggar och sociala medier är hur de lätt länkar till värdefulla resurser och liknande. Jag fick ett tips av en läsare som gärna ville att jag skulle dela med mig av värdefulla länkar och lästips. Det finns otroligt mycket bra där ute så jag delar gärna med mig. Här är några intressanta lästips från senaste tiden:

 

Amerikanska bloggar:

 

Svenska bloggar:

 

Podcast:

 

För den som är intresserade av böcker kan jag rekommendera min Goodreads-profil där jag listat en del av de böcker jag läst. Nyligen läste jag "The little book of Behavioural Investing" av James Montier, vilket är en bra bok men mycket upprepningar av boken Value investing av honom. Om man ska välja något av dessa två böcker tycker jag Value investing är helt klart mer läsvärd. 

Taggar (blogg): 
22 april

Investera sin egen tid

Vi har alla begränsad tid och en viktig del i livspusslet är att bestämma vad man ska göra med sin egen tid, närmare sagt hur man ska investera sin egen tid. Jag har funderat en del på det under senaste åren i och med att man gått över från att vara student till att arbeta på heltid. Speciellt som doktorand i ett teoretiskt ämne har man också en enorm flexibilitet i min egen tid och kan bestämma mycket hur jag själv vill spendera denna. Frågan i hur man ska spendera sin egen tid kommer också upp i form av det som många vill inom bloggarvärlden, genom att bli ekonomiskt oberoende. Vad ska man göra med tiden om man har full valfrihet?

 

Jag har läst och lyssnat på mycket om just hur framgångsrika personer har gjort för att lyckats, dels för att få inspiration och dels för att få idéer vad man själv kan göra. Två podcast som jag kan rekommendera för just detta ämnet är "Invest Like The Best" och "The Investors Podcast", båda två riktigt bra podcast som jag anser är väl investerad tid att lyssna på. Det som varit igenkännande för flera av de som lyckats bra är att de spenderat enormt mycket tid till att lära sig nya saker, läsa böcker och att utveckla sig själva. Några exempel på personer som lyckats väldigt bra på börsen, t.ex. Warren Buffett, Charlie Munger och Ed Thorp, är att de nu fortfarande i 80-årsåldern är aktiva med att lära sig mer, förstå sig på nya saker och utveckla sig själva. Att tänka och reflektera är en oerhörd resurs.

 

Som forskare märker man också att många av de som är framgångsrika inom forskningsvärlden är just de som är hängivna, läser regelbundet, bearbetar informationen och skrider till verket. Det som jag slagits över är att de som det går bra för är oftast de som har en ordentlig struktur och systematiskt genomför alla steg. Samma gäller också de som lyckas bra inom finans, intressanta där är att oftast inkluderar litteraturen mer än bara ämnesspecifika saker, utan också ämnen i personlig utveckling, ledarskap och filosofi. Jag har fått enormt mycket mer än bara kunskap om finansmarknaderna efter jag satt mig in i finanslitteraturen och finansvärlden.

 

Det är alltid en avvägning i tid mellan förberedelse, att lära sig mer och att verkligen utföra själva arbetet och handlingen. Det är något som vi forskare dras med hela tiden, då man behöver vara ordentligt påläst för att utföra forskningen, men också spendera tid på att utföra själva forskningen. Samma är det när det gäller att investera och en stor anledning för att jag inte investerar aktivt längre, då det tar för mycket tid i form av förberedelse. Det är en av de viktiga komponenterna man måste tänka på när man investerar, och om tiden är mer värd att lägga på annat håll.

 

Att satsa på sitt eget jobb eller starta ett bolag kan för många vara en vettigare investering än att försöka att bli börsproffs. Trots det gynnar det en enormt mycket att läsa på om börsen och diverse företag. Jag tror verkligen på det som Warren Buffett sa om att han är en bättre investerare på grund av att han är företagare, och bättre företagare för att han är investerare. Att förstå företag från synpunkten som investerare och som företagare är extremt gynnsamt.

 

Utöver den tid som man investerar i sig själv och sin utveckling kommer också självklart in all annat i livet, som släkt, vänner, familj och så vidare. Jag har försökt minimera slösurfande, onödigt bloggläsande och TV-tittande till förmån för mer värdefulla aktiviteter med släkt och vänner. Att prioritera sin hälsa är ju också riktigt viktigt.

 

Hur investerar du din tid? Har du några konkreta tips?

Taggar (blogg): 
16 april

Slagit 97 % av alla fonder senaste 3 åren

Det har gått nu strax över tre år sedan jag startade mitt sparande seriöst. Mitt mål var att spara successivt och låta kapitalet växa och ju mer intresserad jag blev så vad målet att göra det på så bra sätt som möjligt. Efter att ha läst på en hel del om hur man investerar på beprövade sätt valde jag successivt byta ut mina indexfonder till egenutvecklade strategier. Nu efter lite mer än tre år så tyckte jag att det kan vara lämpligt att jämföra mot fonder hur sparandet utvecklat sig och om det varit ett bra alternativ att under tiden gå från att investera i fonder till att investera själv.

 

Under halva denna period så var det mesta investerat i indexfonder och under andra halvan mest i mina egenutvecklade aktiestrategier, och diverse aktiva ETF:er. Jag valde att jämföra utvecklingen med Avanzas allas aktiefonder. Utfallet har varit följande:

 

Slagit 92 av 94 Sverigefonder

Slagit 687 av 705 aktiefonder

 

Det har alltså inneburit att min portfölj slagit totalt 97,5 % av alla fonder, trots att halva tiden legat i indexfonder vilket är något av ett handikapp. Utvecklingen visas nedan:

 

 

Om vi bara kollar de aktiva och kvantitativa portföljerna sedan starten i början av februari 2015 så har dessa slagit alla fonder som finns hos Avanza. Därmed har det varit bättre att göra jobbet själv än att ge investerat i en fond.

 

 

Om vi kollar endast de svenska kvantitativa portföljerna så har de slagit alla Sverigefonder förutom 2 sedan start. De blev slagna av C WorldWide Sweden Small Cap och Humle Småbolagsfond som utvecklats riktigt bra senaste två åren. Trots det hade det varit otroligt svårt att välja dessa två fonder i förhand och förhoppningsvis kommer de kvantitativa portföljerna slå dessa på sikt.

 

 

Jag tycker det är ändå imponerande vilken kraft det ligger i att läsa på och investera efter beprövade metoder som privatsparare jämfört med att investera i fonder. Gör man sin hemläxa så kan man verkligen lyckas få en bra avkastning, med egentligen inte så mycket arbete. Nu ligger det mesta av mitt sparande i passivt förvaltade aktiva strategier, vilket innebär att de endast tar någon timme per månad att underhålla och man kan göra mer nyttiga saker med sin tid. Vill också tacka Gottodix för inspirationen till detta inlägg genom följande tweet: https://twitter.com/Gottodix/status/851130247009509377/photo/1

Taggar (blogg): 
14 april

Avskaffade ränteavdrag och bostadsutgift

Många bevakare av svensk ekonomi är positiva till ett avskaffande av ränteavdrag, dels för att minska risken för att bostadspriserna sticker iväg för långt och dels för att avdraget kommer bli högt framöver när räntorna ökar. Med en bolåneskuld på 2850 miljarder i dagsläget så kommer avdraget bli 43 miljarder kronor, motsvarande rättsväsendet eller försvaret. När jag beräknade vad kostnaden är för ett boende insåg jag att den kommer påverkas ganska rejält av ett avskaffat ränteavdrag. Därför tänkte jag att det skulle vara intressant att se vad bostadskostnaden blir i detta fall.

 

Ta det hypotetiska scenariot med att vi avskaffar ränteavdragen. Vi jämför ett boende med 80 % belåning och en långsiktig ränta på 5 % (i linje med uppskattningar på långsiktig ränta på bolån). Med ränteavdrag får vi en ränta då på 3,5 %.

 

Kollar vi Mäklarstatistik för villa och bostadsrätt i Riket och Stockholm lånekostnaden följande för olika boenden med kostnad per månad i de två kolumnerna, där vi inkluderat en driftkostnad på 4000 kr per månad och amortering på 2 %:

 

 

Som vi ser ökar utgifterna per månad markant med ett avskaffat ränteavdrag, något de redan gjort med amorteringskravet. Även om vi inte skulle få ett avskaffande av ränteavdraget kommer utgifterna öka markant jämfört med den situation som rått. Nedan visas läget med ränteavdrag, men utan amorteringskrav och 2 % ränta (situationen för innan amorteringskravet) och med amorteringskrav och 5 % ränta (hypotetisk situation om 10 år):

 

 

Vi ser att utgiften per månad mer än dubblas om räntorna återgår till 5 % och amorteringskravet är kvar. Det är klart stor skillnad mot det läget som varit till för något år sedan. Stockholm kommer bli mest drabbat där utgiften i så fall skulle öka med 150 %. Om också ränteavdragen avskaffas skulle utgiften öka med nästan det tredubbla, något som kan vara ohållbart då medellönen i staden endast är 30 500 kr per månad (2014). Detta skulle i så fall sätta ett ordentligt tryck nedåt på priserna, motsatt det vi sett hittills.

 

Det verkar ännu inte riktigt som att ett avskaffat ränteavdrag är på agendan, men det skulle påverka klart utgiften för boendet och dämpa belåningen, något som skulle vara önskvärt då en hög privat belåning är en stor risk för samhället. Det skulle också vara något gynnsamt för icke-ägare och framtida ägare, alltså dagens unga, då det skulle göra boendet billigare och lättare att köpa. Däremot skulle det bli klart dyrare för de som köper en bostad och vid fallande priser skulle många tyvärr hamna i knipa.

 

Även om det inte sker ett avskaffande av ränteavdrag så kommer bostadsutgifterna öka markant vid ökande räntor, något som troligtvis kommer ha en dämpande effekt på priserna. Vad räntan kommer att bli framöver är det få som vet, de flesta ekonomer och aktörer är ganska osäkra om vad det kan bli och det är verkligen ingen som kan veta säkert.

Taggar (blogg): 
12 april

Inköpschefsindex och konjunkturcyklen

På senare tid har jag gått över till att lyssna på allt fler podcast. Det finns några riktigt bra amerikanska podcast där Invest Like The Best, Meb Fabers Podcast och The Investors Podcast är mina favoriter. En som nyligen intervjuades i både Meb Fabers Podcast och The Investors Podcast är Raoul Pal. Han driver också en intressant tjänst som heter RealVision TV och har också lanserat en ny podcast nyligen, som jag tyvärr inte hunnit lyssna på men har fått rekommenderad. För den som är intresserad av ekonomi verkar det vara helt klart en intressant podcast.

 

Det intressanta med just Raoul Pal är att han har utvecklat en uppfattning av ekonomin som stämmer överens med den uppfattning jag fått via andra källor, nämligen att konjunkturcykeln styr tillgångspriser. Han har en riktigt bra 40 minuters-klipp som man kan se här. Konceptet han lägger fram är att om man utgår från ISM:s inköpschefsindex så kan man i stort sett se hur utvecklingen sker i ekonomin och se trenderna i hur tillgångspriser sker. Nedan är inköpschefsindex sedan 40-talet i USA och det som visas i klippet är att den årliga förändringen i tillgångspriser och långa räntor följer inköpschefsindex med bra korrelation. Så alltså är inköpschefsindex ett bra verktyg att använda för att avgöra utvecklingen på börsen.

 

 

Detta är också något som tagits upp flera gånger på bloggen Investingforaliving.us, som har ett nystartat projekt att ta fram ett antal parametrar för att se var vi är i ekonomin och om vi går in i lågkonjunktur. Paul på Investingforaliving har skrivit en del om att kombinera trenden i arbetslöshet med trenden på börsen som ett bra ramverk för att tajma börsen. Idéen kommer ursprungligen från den extensiva bloggen Philosophicaleconomics.com som också är en stor följeslagare till trendföljning. Jag kan säga att en stor anledning till att jag investerar i just trendföljning och tror att det kommer att fungera framöver är just på grund av att vi har konjunkturcykler och att tillgångspriserna trendar med dessa cykler.

 

I Sverige har det också funnits ett antal studier på just konjunkturbarometern som visat liknande trend. Där har det varit bra att gå ur börsen vid topp på barometerindikatorn och gå in igen vid en botten. Nedan visas den sedan 1995.

 

 

Tor Borg la nyligen upp följande tweet på Inköpschefsindex för Sverige vilken är mycket lik barometerindikatorn ovan:

 

 

Genom att utgå från utvecklingen i inköpschefsindex skapar ett bra ramverk till att förstå ekonomin och förstå ungefär vad som kan hända framöver. Det är lite svårt att implementera rent i praktiken för strikta köp och säljsignaler, men det säger något om ekonomin och framtida avkastning av tillgångar. Som vi ser ovan är vi inne nu i något av en högkonjunktur, med både konjunkturbarometern hög här i Sverige och inköpschefsindex hög i både USA och i Sverige. Därmed är det fortsatt gynnsamt klimat att vara investerad i aktier. Sen hur länge konjunkturen kommer vara fortsatt gynnsam är frågan.

 

Det är när det vänder man ska vara mer beredd att vi kan gå in i en lågkonjunktur och tillgångspriserna faller. Världens börser styrs till det mesta av USA och vi kan se nu att vi börjar gå in i något av ett slutskede av konjunkturcykeln. Konjunkturen börjar toppa här i Sverige och i USA ser vi rekordlåg arbetslöshet. Men när själva vändningen sker vet ingen. Ett riktigt bra uttalande om detta är av Ed Thorp i hans intervju i The Investors Podcast i hans svar om just konjunkturcykeln. Han menar på att den finns där helt klart, men den är helt omöjlig att förutse och inget man ska försöka sig på. Detsamma säger Warren Buffett och andra investerare. Det är något jag också tror är viktigt, det är lätt att se enkelheten med börs och konjunkturcykel, men det är extremt svårt att förutse. Bäst är att ha det som ett indikationsvärde och att positionera sig beroende på var man är i cykeln. Vi är nu i ett läge sent i cykeln och då bör man vanligtvis vara försiktig med sin aktieexponering.

Taggar (blogg): 
9 april

Kostnaden för att köpa boende i dagsläget

På senaste tiden säger rubrikerna att bostadspriserna börjar gå upp igen och det är intressant att se vad värderingarna ligger på idag. Riksbanken har i stort sagt att vi kommer ha nollränta till början av 2019 och många tror ännu längre på grund av senaste årens utveckling, vilket drivit på utvecklingen. Nu har vi också amorteringskravet vi behöver ta hänsyn till när man räknar på en bostadsinvestering och täcka hela kostnaden. Jag har bevakat bostadsmarknaden regelbundet här på bloggen och tänkte därför att det kan vara intressant att se hur mycket det kostar att köpa ett boende i dagsläget med dagens bostadspriser. Som exempel tar jag Stockholm som har en av de hetaste bostadsmarknaderna.

 

I dagsläget har vi räntor på kring 2 %. Det är i linje med prissättningen som normalt sker på lån, vilket är marknadsräntan plus 1,5-2 % som bankerna tar för att den risk och kostnad de utsätter sig för genom att låna ut pengar och för att täcka deras avkastningskrav på investerat kapital. På längre sikt (om 5-10 år) beräknas reporäntan vara 3 % (källa), vilket i så fall skulle innebära en bolåneränta på 5 %. Därmed utgår jag från både dagens ränta och räntan på längre sikt för att beräkna vad kostnaden för att äga en bostad blir för de två olika fallen. Insats antas vara 20 %, vilket med en långsiktig 2 procentig uppgång på bostäder ger en okej avkastning på eget kapital på 10 % (5 gånger hävstång). För att jämföra tar jag tre olika alternativ, med utgifter per månad (därmed inkluderas amortering, eftersom man måste betala amortering varje månad).

 

Alternativ 1: Lägenhet i närförort/förort i Stockholm

Kostnad 2,5 miljoner

Insats en halv miljon

3000 kr i drift/avgift

Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 2 300 kr

Räntekostnad (3,5 % efter avdrag): 5 800 kr

Plus amortering (2 %): 3 300 kr

Totalt: 8 600 kr och 12 100 kr per månad

 

Alternativ 2: Köpa hus, stor lägenhet i närförort/förort eller 2-3:a innanför tullarna

Kostnad 5 miljoner

Insats 1 miljon

4000 kr i drift/avgift

Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 4 700 kr

Räntekostnad (3,7 % efter avdrag): 12 300 kr

Plus amortering (2 %): 6 700 kr

Totalt: 13 400 kr och 23 000 kr per månad

 

Alternativ 3: Hus centralt eller stor lägenhet i centrala Stockholm

10 miljoner

Insats 2 miljoner

4000 kr i drift/avgift

Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 9 800 kr

Räntekostnad (3,84 % efter avdrag): 25 600 kr

Plus amortering (2 %): 13 300 kr

Totalt: 27 100 kr och 42 900 kr per månad

 

Utöver det tillkommer kostnader för lagfarter, panträtter, mäklare och skatter. Kollar vi på kostnaden för att hyra i Stockholm på Blocket tas oftast en hyra ut på ca 12 000 kr för alternativ 1, 20 000 kr för alternativ 2 och 30 000 kr för alternativ 3. Så att köpa ett boende i dagsläget är till och med billigare inklusive amortering än att hyra i andrahand, vilket är fullt resonabelt. Det är ganska dyrt i Stockholm och man förstår varför det är långa köer till reglerade hyreskontrakt som ges ut för priser långt under andrahandsmarknaden.

 

Med normala inkomster i ett tvåmannahushåll på 40 000 - 60 000 kr per månad efter skatt täcker det nästan alla alternativ ovan, men 10 miljoners lägenheter och villor är utom räckhåll för många. Med dagens räntor är månadsutgiften inte så hög i de första två alternativen. Däremot, om räntorna går upp till 5 % blir det markanta ökningar i utgifterna per månad och alternativ 2 och 3 kommer få ökningar på 9 600 - 15 800 kr per månad, då också ränteavdraget minskar från 30 % till 21 %. Det kommer i alla fall att kännas av bland många med sån ökning av boendeutgifterna.

 

Som det verkar så kan bostadspriserna i Stockholm kan anses vara vettiga om man utgår från prissättningen på andrahandsmarknaden, speciellt med dagens räntor. Om räntan kommer gå upp kommer det bli klart dyrare att låna och bostadsutgifterna kommer gå upp. Hur mycket det kommer påverka priset är frågan och många brukar ta höjd för ökande avgifter. Att köpa sitt boende om man flyttar till Stockholm kan ändå kännas något vettigt med tanke på alternativen och om man har insatsen. Men det känns inte som att vi är i ett läge där bostadspriserna kan gå upp 50 % till, eftersom då kommer utgifterna bli avsevärt höga oavsett boende. 

 

Sen kanske en bostad inte alltid är det bästa alternativet att investera i och vi kan väl ha högre priser än motiverat om t.ex. ränteavdrag försvinner, fastighetsskatt försvinner eller riskviljan minskar. Det är också ett stort risktagande många gör, då det finns risk att hamna med miljoner i skulder om vi får en liknande utveckling som på 90-talet. Men man köper för att bo och så länge man kan betala banken så bör bostadspriserna inte påverka en. Sen vad som händer med prisutvecklingen framöver vet ingen, det kan mycket väl bli eufori som panik och nedgång. Men för den långsiktiga investeraren så är det intressanta att se över vad alternativet är i dag mot andra alternativ, som att hyra och investera pengarna på annat håll.

 

För mer läsning, se tidigare inlägg i samma ämne:

Globala huspriser

Tio anledningar till varför jag investerar i börsen och inte i en bostad

Investera i en bostad

Bostadsbubbla eller inte - ekonomerna debatterar

Är dagens lägenhetspriser vettiga?

Bostaden bör inte vara ens första investering

Avkastning på Svenska tillgångsslag 1870-2012 (inkl huspriser)

Taggar (blogg): 
3 april

Kvartalsrapport Q1 - 2017

Nu är första kvartalet avklarat för året och det är dags att se över prestationen för portföljen. Jag har valt att göra en större uppföljning kvartalsvis då det suddar bort bruset som sker månad till månad, men fortfarande inte så pass sällan som årsvis uppföljning. Trots det som vi ser i denna utvärdering är ett kvartal kort tid att utvärdera en aktieportföljs prestation på.

 

Olika indexutveckling i SEK för kvartal 1 är följande:

Global: + 5 %

USA: + 4 %

Sverige: + 6,5 %

Tillväxtmarknader + 10 %

 

Tillväxtmarknader har gått helt klart bäst, men också svenska börsen har börjat året bra. Utvecklingen för Global och USA har tappat efter lite på grund av dollarns försvagning mot kronan, men en utveckling på 5 % är fortfarande bra start på året (motsvarar en uppgång i årstakt på ca 21 %).

 

Vid kvartalets slut ligger min allokering på:

55 % aktier

31 % taktiskt tillgångsallokering

9 % räntor

4 % guld

 

Aktieportföljer

Mina aktieportföljer har gått upp med 4,9 % som visas i grafen nedan. Det är något sämre än Stockholmsbörsen men i linje med globalindex och ca 2/3-delar av mitt innehav är utanför Sverige.

 

 

Kollar vi sedan starten i början av 2014 har vi haft en klart bättre utveckling på närmare (under 2015 byttes indexfonder mot mina aktiva strategier).

 

 

Exkluderar vi indexfonder och ETF:er och endast tar med mina egna strategier och direkta aktieinvesteringar är utvecklingen följande:

 

 

Som syns i graferna ovan visar har utvecklingen varit ganska stillastående senaste månaderna medan index tagit ikapp.

 

För de internationella portföljerna har utvecklingen varit följande:

 

  • ETF:er + 9,26 % 
  • Net-nets + 4,66 %
  • Value comp + F-score USA -0,01 % 

 

 

I ETF-portföljen har nästan alla ETF:er gått upp med 10 % eller mer och innehaven är för tillfället GVAL, IVAL, IMOM, EYLD och URA. Så klart ett bra år för internationella värdeaktier och billiga länder.

 

Value composite med F-score i USA har haft lite sämre utveckling, mycket på grund av att oljan gått ner med -7,3 % under kvartalet. Portföljen toppade i början av januari och gick ner som mest med - 13 % i slutet av mars för att nu gå upp lite. Det skedde en ordentlig sell-off i många aktier och det ska bli intressant om det går upp lite igen. Senaste årets utveckling visar att det inte är en portfölj för den som vill följa index:

 

 

De svenska portföljerna har haft följande utveckling:

 

  • EV/EBIT 4,08 %
  • EV/EBIT + momentum 6,97 %
  • Value Composite 8,85 %
  • Value Composite + momentum - 4,11 %

Bäst har varit value composite och sämst har varit densamma med momentum. Visar lite på varför jag just har flera olika portföljer, då utvecklingen under ett kvartal kan vara mycket olika. Vi får se om utvecklingen håller i sig in i nästa kvartal.

 

Taktisk tillgångsportfölj

I min taktiska del av portföljen investerar jag i GMOM. Utvecklingen för GMOM har varit + 5,7 %, vilket är i linje med S&P 500. GMOM är mycket investerad i tillväxtmarknader och därmed gynnats av den uppgång som skett där.

 

Guld

Jag har en liten position i guld via ETF:erna GDX och GDXJ som investerar i gruvbolag. Dessa har haft en volatil utveckling senaste året, men är upp i år 9 respektive 14 %.

 

Totalt sett är det en helt okej start på året med ganska spridd avkastning i olika portföljer. Inget riktigt sticker ut och världens börser har haft en god start. Vi får se om rallyt i tillväxtmarknader håller i sig eller om någon oro kommer framöver. Troligtvis gör det som vanligt och fortsätter bra till maj för att sen ta uppehåll till hösten.

Taggar (blogg): 

Sidor

Blog Archive

Blog Archive
2017 (45)

Taggar