Investerarfysikern
Likes
721
Antal inlägg
1229
Följare
137
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed

Blogg

Är dagens lägenhetspriser vettiga?

Många som ska börja sin finansiella karriär med sparande står oftast inför valet att antingen hyra sitt eget boende och spara på börsen eller att köpa det och spara i bostaden (då bostäderna idag är ganska dyra så antar jag att man måste spara mestadels i bostaden). Nu har vi tyvärr inte någon fungerande hyresmarknad i Sverige idag, vilket gör det svårt att jämföra, men om vi antar att vi har olika alternativ så tänkte jag jämföra lite om det är vettigt att investera i en bostad till dagens priset.

 

Först och främst så måste vi se till avkastningen av kapital. Hyresnämnden anser att en rimlig avkastning på kapital är 4 % för en bostad, vilket de använder i mått på en rimlig andrahandsuthyrning av bostaden. Dessa 4 % ska täcka räntor, slitage och den risk man tar för att investera i bostaden. Det gör att man enkelt kan räkna på vad bostaden kostar.

 

För de flesta i 20-30-års åldern som ska börja sin finansiella karriär antar vi att de vill ha en 2:a på runt 50 kvm. De står mellan alternativen att antingen bosätta sig inne i centrala Stockholm, i en närförort till Stockholm eller i en av andra större städerna i Sverige. Priserna i centrala Stockholm för en 2:a på 50-60 kvm är ca 4,5 miljoner med 3000 kr i avgift. I förorterna runt Stockholm på behagligt pendlingsavstånd är de runt 2 miljoner med 3000 kr i avgift och de priserna är ganska likvärdiga i större städer i landet så som Uppsala och Göteborg. Med en kapitalkostnad på 4 % per år innebär det att bostaden kostar 18 000 kr per månad i centrala Stockholm och 9 700 kr per månad i förort och andra större städer.

 

Jämför vi med att hyra en hyresreglerad bostad så kostar det ca 6000-7000 kr per månad, vilket ger en klart lägre kostnad. Däremot kräver det minst tio år i bostadskö och för platser som centrala Stockholm över tjugo år. Kollar vi på andrahandsmarknaden så får man en bostad för ca 10 000 - 12 000 kr i förort och större städer och ca 15 000 kr i centrala Stockholm, mycket i linje med priserna med 4 % kapitalkostnad ovan. I jämförelse så är det billigare att hyra en reglerad bostad men dyrare att hyra en bostad i andrahand, men knappt dyrare.

 

Nu så påstår folk att det blir ju billigare att köpa bostaden då man kan låna billigt. Men även om räntorna hålls låga så är det en hävstångsaffär man beger sig in i. Huspriser har varit i stort sett lika volatila som en portfölj med 60 % aktier och 40 % obligationer och det är i stort sett samma risk man utsätter sig för när man investerar. Med 20 % insats så är det lätt att hela kapitalet försvinner vid nedgång. Det skulle vara väldigt intressant att se hur de skulle reagera om man gick till banken och frågade om 1,6 miljoner i lån då man hade tänkt investera 2 miljoner i en 60/40 portfölj.

 

Kollar vi på inflationsjusterade huspriser för de senaste 140 åren så är vi nu i ett speciellt läge som vi inte sett under dessa 140 år. Priserna är 3-4 gånger det genomsnittliga priset och det ser klart ut som ett riskfyllt läge att köpa en bostad. Trots detta så kan det vara enda utvägen då det är svårt att få tag i en hyresrätt. Värt att notera är att sedan 90-talet så har följande förändringar skett: räntorna har blivit betydligt lägre, amorteringskulturen försvann, hyresrätter har systematiskt omvandlats till bostadsrätter vilket har drivit ner utbudet och ett stort underutbud av nya lägenheter.

 

 

Förhoppningsvis kommer det att ske en ändring av politiken framöver och det kan komma att byggas klart fler bostäder och framförallt hyresrätter. Det skulle i så fall ge en press på dagens bostadspriser. Men för den som tror att status quo kommer att fortsätta med de disfunktionaliteter som finns i dagens bostadsmarknad kanske gör rätt i att köpa en bostad.

 

Det är också värt att notera att bostadspriserna har utvecklats liknande som i Sverige i både länder så som Norge, Storbritannien och så vidare med avreglerade hyresmarknader och bostadsbrist, så det är inte endast ett svenskt problem. Det är som alla finansmarknader de senaste 20 åren, låga räntor och expansiv centralbankspolitik har blåst upp priset på de flesta tillgångarna, inklusive bostäder. I USA och i vissa delar av Europa såg vi en krasch på grund av detta, men inte än i länder så som Sverige, Storbritannien, Australien och Kanada. Många inom finansvärlden har påpekat att den lånedrivna ekonomi som orsakade finanskrisen är långt ifrån fixad och i en andra lågkonjunktur så kan nu bostadsmarknaderna i de andra länderna dras ned. Men det är bara spekulationer, man vet aldrig, men man vet i alla fall att de som köper en bostad idag kommer troligen aldrig att äga den till fullo.

 

Vad tror ni, är det vettigt att börja sin finansiella karriär med att köpa en lägenhet i dagens läge? De har ju trots allt gett högre avkastning än börsen de senaste 20 åren ;)

Taggar (blogg): 
Anonymous's picture
David (ej registrerad)

Personligen så var ett köp mitt enda sätt att komma hemifrån när jag var 26 år gammal. 7års kötid i kommunens egna kö var inte tillräcklig för att få en hyresrätt.
Så efter två års hårt sparande så kunde jag äntligen vid 26 års ålder köpa en liten etta i en av Stockholms förorter.

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

Jo, det är ju ett problem att det inte finns tillräckligt med hyresrätter. Så det finns ju en brist på bostäder på vissa platser, vilket driver upp priserna. Den politiskt drivna linjen att alla ska äga sina bostäder har ju tvingat in många i att köpa sitt boende trots att de kanske inte vill. Men som jag också skrivit tidigare, är det problem här, så är det också ett problem i länder så som Norge, UK, Australien etc som haft liknande utveckling av bostadspriserna som vi haft här i Sverige. Sen är vi också bortskämda med låga hyror här i Sverige, vilket gör att hela systemet blir skevt.

zlaskarn's picture
239
358
24
1
zlaskarn

Jag tycker problemet är att det är så extremt billigt att låna. Jag själv har ingen överdrivet märkvärdig inkomst och jag har över 5 mkr i lån. Kanske får man smaka på nedsidan någon dag framöver, men det vore väl nästan bara trevligt så man har råd att byta upp sig.

Min bror som ska flytta hemifrån nu tjänar ca 25 000 kr/mån och kollar på en lägenhet kring 6 mkr, dock tillsammans med sin flickvän. De kommer behöva lån på 5 mkr åtminstone, men i dagsläget ger det en kostnad som inte är mycket högre än 2 000 kr/skalle i ränta efter avdrag, och sen en avgift som säkert inte är mycket mer än en tusenlapp per skalle. De kommer knappt märka av sina boendekostnader... på ett boende för 6 miljoner!!

Låt säga att räntorna går upp till 3 %, OCH att de helt tar bort avdraget, vilket bara det känns rätt avläget, då har de fortfarande en boendekostnad under 10 000 kr/skalle. Visst, börjar bli tight, men jag vet själv efter att ha haft 2,6 mkr i lån med en inkomst på 25 och ränta på 4,2% att det är klart görbart.

För dem är det helt uteslutet att bo någon annanstans än på Östermalm och möjligtvis delar av Vasastan. De är inte ensamma, framför allt inte om att vilja bo innanför tullarna. Men platsen, och framför allt antalet bostäder, är begränsat. Och så länge boendekostnaderna inte påverkar de boende så tror jag utbudet kontra efterfrågan kommer göra priserna ännu värre.

Jag hoppas (eller gör jag det? Vet inte) på slopade avdrag, höjda räntor (dubbelt-trippelt iaf!!) och amorteringskrav. Det är det enda jag tror kan råda bot på prisökningarna, inte ökningarna i sig (då ska det upp en bra bit till)

Zempire's picture
6
15
4
0
Zempire

25k i månadslön och ett lån på 5 miljoner? Tjänar hans tjej så bra?
Jag och min sambo var inte ens nära att få lån på 5 miljoner när vi gick till banken och våra löner ligger runt din brors. Är verkligen banknissarna i Sthlm så desperata att ragga kunder så dom skiter i att följa sina egna regler?

Själv bor jag i Halmstad där de flesta lägenheterna ligger runt 2miljoner med en avgift varje månad på 4-5k.
Bostadskön via Halmstad Fastigheter AB är ett skämt då du behöver varit med i ca 6år för att lyckas få en etta och 15år för att få en lite större nyare lägenhet.
Hade själv turen att min sambos mamma hade kontaker som gjorde att vi kunde få en lägenhet.
 

zlaskarn's picture
239
358
24
1
zlaskarn

Tror hans tjej studerar :D Men hon har nog jobb klart till senare i vår och då kommer hon väl tjäna någonstans 25-30 gissar jag. Gissar också att mina föräldrar, och hennes föräldrar, står som medlånare i lånet. Det gjorde dem när jag tog mitt 2,6-lån med 25 i inkomst.

Menar bara att det kan inte finnas många som i dagens räntesituation har svårt att betala sina kostnader, trots "det enorma låneberget" som skapats senaste åren. Folk är för dumma för att tänka på vad som händer om räntan stiger till 5 %.

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

Zlaskarn: Som du nämner, bostadspriser drivs av privata skulder. Erik Hegelund har gjort en bra graf som verkligen visar på sambandet: https://erikhegelund.wordpress.com/2015/10/07/bp/

Det är oroande att folk sätter sig i situationer där de kommer att ha svårt att betala skulder vid höga räntor. Riksbanken har också varnat för den självförstärkande loop som kan skapas. Om nu bostadspriser går ner, så kan det börja bli en oro för svenska bostadsobligationer, vilka sedan säljs. Detta gör att räntan ökar på dessa. Samtidigt måste Riksbanken öka räntan, då kapital flödar ut ur Sverige. Så det kan komma en mycket högre ränteökning än vad folk tror, och en stor anledning till det kan vara just sjunkande bostadspriser. Så länge allt går upp är allt bra, det är när det går ner då det sanna värdet avslöjas.

Anonymous's picture
PA (ej registrerad)

Hej!

Var har du fått datan i grafen från?

PA

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

Hej, 

Datan är från Riksbanken fram tills 2012 och kombinerat med data från Valueguard från dess.

Anonymous's picture
dave (ej registrerad)

ni glömmer bort att visa disponibel inkomst mot pris samt att resonera kring varför räntekostnader ökar. Det är nämligen så att räntekostnader ökar på grund av en anledning, och det är att lönerna ökar. Ingen ränteökning utan en motsvarande ökning av löner. 

Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (81)
Aug (4)

Taggar