Investerarfysikern
Likes
719
Antal inlägg
1227
Följare
137
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed

Blogg

Bostaden bör inte vara ens första investering

I våras skrev jag lite inlägg där jag var allmänt skeptiskt till bostadsmarknaden. Min skeptiska inställning var mest till hur priserna skenade, alla pratar om hur bra en bostadsinvestering är och hur det råder en smått fanatisk stämning i Stockholm. Är just nu på kurs i Stockholm och går igenom Vasastan på vägen till kursen där nästan varannat skyltfönster antingen är en mäklare eller inredningsbutik. Dessutom är de flesta i Vasastan runt 25-30 år, vilket troligtvis innebär stora bostadslån om inte föräldrarna hjälpt till. Bostadsmarknaden är verkligen stekhet i Stockholm och i vartannat kvarter så byggs det takvåningar för tiotals miljoner. Det känns som ett bubbelaktigt beteende och inte så sunt.

 

Däremot känns det som att det finns för många som pratat om en bostadsbubbla alldeles för länge och prisuppgången har gång på gång visat motsatsen. Prisökningen av bostäder är inte heller lokal utan något som är ett utbrett fenomen i den del delen av den utvecklade världen som blev mindre drabbad av finanskrisen, vilket kan ses i Economist bostadsprisindex:

 

 

Trots allt så är det svårt att säga något om de framtida bostadspriserna, liksom börsen, och på lång sikt är det oftast en bra investering. Det jag däremot ställer mig emot är de råd som folk i 20-30-årsåldern får idag att en bostad är en självklar första investering och att man ska ta på sig den risk det innebär. Då det oftast innebär för unga att man köper en bostad med 15 % i insats så tar man en enorm risk, då hävstången blir enorm. Alla sina besparingar kan försvinna vid ett mindre fall och vid ett större fall så står man till och med i skuld. Nu har vi en icke-fungerande bostadsmarknad i flera av storstäderna så många blir illa tvungna, men om man som ung har möjlighet att hyra istället tycker jag att det är en mycket bättre lösning tills man har tillräckligt kapital. Enligt historien så är inte prisfall på -30 - 40 % ovanliga på bostadsmarknaden vilket är en risk man bör vara beredd på. Dessutom brukar dessa komma i en allmän svår lågkonjunktur så det kan också drabba ens jobb och andra inkomster. Med den nedsidan innebär det att risken är ganska likt ett 60/40-konto (60 % aktier och 40 % obligationer).

 

Själv känner jag att jag vill åtminstone ha en ordentlig del sparat innan jag frivilligt köper en bostad. Jag skulle själv inte sätta mig i en sits där jag lånar t.ex. 1-2 miljoner och använda 6,7 gånger hävstång för att köpa en bostad med 15 % insats. Detta på samma sätt som jag inte vill ha 6,7 gånger hävstång på ett 60/40-konto.

 

Vad tycker ni om de rekommendationer som ges? Bör man som ung köpa sig en bostad och belåna sig tungt i dagens läge? 

Taggar (blogg): 
Nothing but return's picture
5
6
4
0
Nothing but return

På den sista frågan skulle jag svara att det beror på. Låt oss säga att du är en ung nyexaminerad ekonom eller jurist exempelvis. Vilket utgör en inte obetydlig del av människorna i just vasastadens trappuppgångar. De är säkerligen inte i majoritet men de utgör en typisk person som idag vill bo i vasastaden. Vilka alternativ har dom? Hade du lånat ut till en sådan person? Hur kommer deras ekonomiska situation se ut framöver?

Ett par saker måste läggas in för att vi ska få något att arbeta utifrån. Här menar jag inte att skapa en bild av hur det ser ut för alla men om jag ser mig omkring i min verklighet är det här vad jag ser. För det första skulle jag säga att många människor som är i denna kategori har en väldigt god inkomstutveckling framför sig. Detta innebär att dom kliver in på löner någonstans mellan 28-33k och att löneutvecklingen motsvarar någon eller ett par tusenlappar per år i början. (Exempel på arbetsgivare, revisionsbyrå, finansinspektionen, facket) Arbetslösheten inom denna sektor är dessutom väldigt låg och motsvaras inte av den officiella statistiken som finns för arbetslösheten, i Stockholm är arbetslösheten lägre och speciellt bland högutbildade.

Detta är en typisk person som du vill låna ut till tänker jag mig.

Den andra biten är att se till vilka alternativ som finns? Få människor, speciellt de som inte är födda i Stockholm står ju i bostadskön så i många fall är de hänvisade till att hyra i andrahand eller köpa. Att hyra i bostadsbristens Stockholm ser ut på följande sätt:

http://www.blocket.se/stockholm/Moblerad_och_central_lagenhet_i_Vasastan...

Kostnad 12.5k i månaden

http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-1rum-vasastan-stockholms-kommun-...

Kostnad med 85% belåning är 6300, om räntan stiger 2 % hamnar den på ungefär 9000 kr. 

Vad väljer du? Utifrån den förvisso snäva bild jag skapar av personen så köper jag. Din inkomstutveckling är så pass god att oroa sig för ett prisfall på 40% verkar onödigt pessimistiskt. Det finns ju inget i de fundamentala faktorerna som talar för det, ökningen på bostäder motsvaras i stort av räntesänkningen, skattesänkningar och ökning av disponibel inkomst. 

Jag tycker att jämförelsen är lite orättvis med annan belåning eftersom att bo är ett måste. Om det är något som är orättvist i dagens bostadsmarknad är det skillnaden mellan de som har goda ekonomiska förhållanden hemifrån och de som inte har det, sannolikt har den aldrig varit större. 

 

Nothing but return's picture
5
6
4
0
Nothing but return

Det stora problemet för många är ju snarare att komma upp till de 15%en. Jag tycker det går att argumentera för att det var en mycket olycklig åtgärd som framförallt strängde ute många som hade amorterat ner sin belåning i rask takt. Men då måste det ju självklart sägas att dessa åtgärder påverkat kulturen, folk stoppar in mer i insats idag och amorterar radikalt mycket mer. 

Det viktiga är att den ekonomiska kalkylen över betalningsförmåga ser bra ut tycker jag. Här gör bankerna ett bra jobb när de räknar med en ränta på 7% vilket får sägas vara relativt orealistiskt. 

För den som är intresserad kan det ju sägas att om du amorterar ner topplånet på 10 år och bottenlånet på 50 år hamnar din kostnad på 9 tusen istället, 12 tusen vid 2 % högre ränta.

Investerarfysikern's picture
719
1227
137
0
Investerarfysikern

Ja, jag håller med dig. Försökte förmedla i mitt inlägg att jag inte köper om jag inte måste. Däremot kan det bli ett måste i t.ex. Stockholm där man knappt kan få ett förstahandskontrakt. 

Jag var t.ex. hos en kompis i helgen som ärvt en villa. Han tänkte hyra ut sin 2:a i närförort ett tag och misstänkte att han kan få runt 15 000 kr per månad för denna. I jämförelse kostar denna lägenhet runt 6 000 - 7 000 kr med dagens räntor. Först vid 7 % ränta skulle kostnaden vara uppe i 15 000 kr, något som du säger troligtvis inte kommer att ske. Helt klart blir läget bättre att köpa i det läget.

Däremot om man har ett förstahandskontrakt så är detta guld värt. Har själv ett sådant och stör mig på att en hel del olika personer  har rekommenderat mig att köpa min bostad. Betalar i dagsläget 5200 kr i månaden för en 2:a i Uppsala, vilket är flera tusenlappar under marknadsräntan och billigare än en bostadsrätt. 

Det är en komplex fråga och med Sveriges disfunktionella bostadsmarkand gör det inte lättare. Få saker gör mig så upprörd som svårigheten att få en hyreslägenhet, även om jag skulle förlora ekonomiskt på marknadshyror som befintlig hyresgäst. Själv vill jag välja om jag ska hyra eller köpa och då inkluderar jag inte andrahandsmarknaden som en bra hyresmarknad.

Men värt att notera är inte detta endast ett Stockholmsfenomen. I mellanstora städer har priserna på bostadsrätter dubblerats de senaste åren och där är inte det lika svårt att få tag på en hyresrätt. 

 

Nothing but return's picture
5
6
4
0
Nothing but return

Det finns ju en vanföreställning bland många att hyra är sämre i alla lägen bland många. Det håller jag inte alls med om. Sitter du på ett hyreskontrakt i ett läge du kan tänkas bo till en rimlig kostnad är det ju en jättebra situation. Flera saker talar för det. För det första, i mitt fall, jag skulle frigöra betydande summor om jag kunde slippa äga mitt boende och de pengarna kunde istället användas till något produktivt ur ekonomisk synvinkel. Jag tror inte ökningarna på bostäder kommer fortsätta, beror på ränteläget. För det andra så slipper du ju ta den risk det faktiskt innebär att låna pengar, något jag personligen uppskattar. Detta är något du ska få betala för som hyrestagare, men inte de extrema summor det handlar om i vissa fall. Jag hade gärna hyrt om det varit en ekonomisk och praktisk möjlighet, tyvärr är det inte det för mig.

Så är det säkert, vad jag läst har prisökningarna faktiskt varit högre procentuellt utanför stockholm än i stockholm, om vi kör på ett genomsnitt. 

En annan sak med hyresregleringen. Vilka är det egentligen vi skyddar med den lagstiftningen? Finns gott om hyresrätter på Östermalm där det sitter äldre personer som betalar snuskigt låga hyror i kontrakt de haft länge samtidigt som barnfamiljer som verkligen kämpar och är duktiga i arbetslivet betalar mångdubbelt mer för att hyra i andrahand i Sundbyberg. Baksidan av en reglering.. som så ofta är det ett trubbigt instrument.

Nothing but return's picture
5
6
4
0
Nothing but return

Sen ur min synvinkel har vi ingen bubbla i bostäder idag. Vi har dålig tillgång, insatskrav, bra kreditprövningar och amorteringarna är starka numera. 

Om vi ser till hur det har sett ut där bubblan spruckit så var ju tillgången god och priset lägre för att hyra än att köpa i många fall. Kreditprövningarna obefintliga, amorteringarna svaga, sparkvoten negativ. Bubblan kombinerades dessutom ofta av en byggboom vilket gav en väldigt god tillgång. 

Harry Flam har kommenterar relationen mellan hyrespriserna och köppriserna i det här inlägget:

http://ekonomistas.se/2014/01/14/finns-det-en-prisbubbla-pa-bostadsmarkn...

Investerarfysikern's picture
719
1227
137
0
Investerarfysikern

Ja, jag håller med dig. Speciellt det du skrev om hyresregleringen. Individer som är etablerade på bostadsmarknaden gynnas av det enormt och vi skapar det "arvssamhälle" som regleringen egentligen var skapt att motarbeta där man nästan måste ärva en bostad på en bra adress för att kunna få den. Detta plus alla dagens flyttskatter gör att inga säljer eller flyttar från sina attraktiva bostäder idag då det oftast blir dyrare för dem. Tyvärr är systemet vi har idag allt för ogenomtänkt och måste göras om från grunden. Se bara på Tyskland där de har en mild form av hyresreglering, fullt fungerande hyresmarknad, låga hyror och vettiga bostadspriser. Var på väg att doktorera där och slogs av enkelheten att hitta boende osv. Klart något vi bör kunna införa här i Sverige och som har föreslagits av bland annat Boverket. 

Angående om vi är i en bubbla eller ej så är det svårt att komma fram till. Med dagens alla förutsättningar så känns det inte som vi är i någon bubbla, men kommer det en längre lågkonjunktur så kan det motivera en nedgång. Det är svårt att 1990 inse att det skulle bli så dålig situation på bostadsmarknaden under mitten av 90-talet. Det finns alltid en risk, och risken idag är högre än någonsin med tanke på storleken på bostadspriserna och lånen mot dagens löner. Men visst, det är svårt att föreställa sig ett boprisfall när förstahandskontrakt är nästan omöjligt att få och andrahandshyrorna är det dubbla jämfört med kostnaden att äga sin bostad.

SpreZZaturian's picture
232
210
67
0
SpreZZaturian

Mina två öre: Bostad bör inte vara ens största investering

Projectedflow's picture
101
97
30
0
Projectedflow

#8 inom alla ramar? Ålder spelar ju signifikant roll här.

Investerarfysikern's picture
719
1227
137
0
Investerarfysikern

SpreZZaturian: Mina två öre: Bostad bör inte vara ens största investering

 

Det blir lätt det för nyexade som knappt har några besparingar från tidigare däremot...

SpreZZaturian's picture
232
210
67
0
SpreZZaturian

Om bostadsköpet blir ens första eller största investering, oavsett ålder, kanske man inte borde köpa bostaden, utan hellre köpa något som ger avkastning istället för bara kostnader. Att hoppas på värdestegring är inte en investering eller en strategi.

Jag inser dock att jag slåss i motvind efter att Sverige ensamt har sett evigt stigande bostadspriser (nja, sedan mitten av 90-talet). Men, visst, jag inser förstås att staten vill att bostadspriserna ska stiga så på så sätt är det en lite speciell tillgångsklass. Jag är ändå tveksam till att staten alltid får som den vill på de finansiella marknaderna.

Retorisk fråga: Var det bra för unga amerikaner att chansa på att köpa bostad, ibland med lånade pengar, innan priserna föll med 40% i genomsnitt för hela nationen?

Tillgångspriser fluktuerar. Ekonomi 101.

Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (80)
Aug (3)

Taggar