Investerarfysikern
Likes
721
Antal inlägg
1229
Följare
137
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed

Blogg

Bostadsbubbla eller inte - ekonomerna debatterar

Det har kommit ett par intressanta inslag i debatten om vi har en bostadsbubbla eller ej på sista tiden. Andersson och Jonung motiverar i sin artikel att vi har haft en enorm ökning av skulder i Sverige vilket kan leda till problem framöver. Hög skuldsättning och expansion av skulder brukar oftast leda till finansiella kriser och varit en bidragande faktor till den dåliga tillväxt vi haft i västvärlden efter den skuldbubbla som brast vid finanskrisen. Steve Keen, som är expert på skuldkriser, varnar i en artikel att så är fallet för länder som Sverige, Kanada, Australien, Kina och Korea. Detta kan leda till djupa kriser i länderna i fråga, liksom det gjort tidigare gånger.

 

Andra i debatten motiverar att vi inte är i en bostadsbubbla. Ett sådant inlägg är gjort av Harry Flam tillsammans med Lars EO Svensson. Enligt deras modeller finns det inte någon risk för en bubbla, utan de menar att priserna är drivna av fundamenta. Däremot glömmer de att bearbeta risken med hög skuldsättning och deras modeller är kopplade till nuvarande ränteläge och att den ska bestå för all framtid. Många gånger som när ekonomer ska räkna på kapitalmarknader glömmer de att ta hänsyn till investerares krav på kapital, risk för flockbeteende och liknande aspekter. Alan Greenspan är känd för att förnekat bubblan på mitten av 2000-talet då han sa att huspriser aldrig fallit i USA på nationell basis och därmed kommer aldrig att göra det. Samtidigt sa debatörer som Steve Keen att det finns en risk att de faller på grund av den höga skuldsättningen. Intressant nog så skriver Flam avslutande i sin analys följande:

 

Slutligen bör påpekas att frånvaron av bubblor på bostadsmarknaden inte utesluter stora prisfall. De fundamentala faktorer som bestämmer priset kan ändras. Skulle bolåneräntorna stiga till samma nivå som före finanskrisen mer än fördubblas kapitalkostnaden för eget boende. Begränsningen av avdragsrätten och den höga arbetslösheten under första hälften av 1990-talet gjorde att priset på småhus och bostadsrätter föll med 30–40 procent. Om något av detta händer igen kan vi trösta oss med att det hade varit ännu värre om det hade varit en bubbla på bostadsmarknaden.

 

I sitt avslutande citat påpekar han att vid ändrade förutsättningar på kapitalmarknaderna och på arbetsmarknaden så finns det risk för stort prisfall, något som andra debattörer sagt flertalet gånger. Som investerare är det just sådana risker man måste ta höjd för och som regulator av finansmarknaderna. Att likt Flam och Svensson motivera att det inte finns någon bostadsbubbla och därmed finns det inget behov att införa regleringar mot hög skuldsättning, men samtidigt säga att det finns risk för stora prisfall om förutsättningarna ändras blir ganska bakvänt. Det är just risken för djupa finansiella kriser man vill bygga bort i systemet och hög skuldsättning leder till ökad risk. 

 

Det roliga är att även bubbelförnekare påpekar att riskerna finns där för prisfall på bostadsmarknaden, något man måste ta beaktning till som bostadsinvesterare. Om det nu är på grund av en lågkonjunktur eller om det blir en skuldkris är frågan, men riskerna finns där. Själv tycker jag ändå att det är ett riskfyllt beteende att belåna sig flera hundra procent av sin inkomst i en tillgång med 80-90 % belåning, något jag helst undviker, bubbla eller ej.

 

Tips: Senaste numret av Ekonomisk debatt har enormt mycket matnyttiga inlägg om saker som behövs göras mot bostadskrisen.

 

Läs mer:

Därför flyr klipparna bomarknaden (DI)

Mäklare: "Vi har kört rätt in i väggen" (DI)

Taggar (blogg): 
Anonymous's picture
RikaTillsammans (ej registrerad)

Bra skrivet, du fångar poängen. 

Jag hade ju förmånen att debattera med Harry Flam i SVT Debatt förra året och han tillstod att vid förändrad fundamenta så kan priserna gå ner. Men då uppfyllde det inte de akademiska villkoren för definitionen på en bubbla. Jag själv känner mig mer pragmatisk - om huspriserna faller så spelar det ju ingen roll för den som sitter med förlusten om det var en akademisk bubbla eller ej. 

Mitt problem med bostadsbubbeldebatten är att många återupprepar argument som det inte riktigt finns belägg för. Boverket har skrivit många bra rapport på ämnet som slår hål på myter - t.ex. Om bostadsbristens påverkan på priset. En annan sådan myt är inflyttningen till Stockholm eller hur mycket det byggs. 

Jag tänker mer sunt förnuft - där finns inte så många fler uppsidor på priserna. Priserna uppåt har begränsats av amorteringskravet och med ett skuldkvotstak kommer det också blir svårare. Fastighetsskatten är avskaffad, räntorna kommer inte gå mycket längre ner och det känns inte som att staten de kommande åren kommer att sänka skatten. Tvärtom. Ränteavdraget lär ju inte höjas, snarare undersöker man hur man kan avskaffa det och så vidare. 

Lägg till att en stor del av bostadsobligationerna ägs av folk utomlands och det räcker bara att det är en psykologisk faktor som slår till - t.ex. Minskat förtroende och att de vill ha en högre riskpremie, det kommer slå direkt. Tror tyvärr det här bara är en tidsfråga och att vi inte kan förutse den utlösande faktorn. 

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

Tack för en bra kommentar! Såg själv dig i debatten med Harry Flam och läst flera av dina inlägg på Rikatillsammans och hans inlägg på Ekonomistas. Tyckte du drog en bra liknelse med börsen, att även om det inte är en bostadsbubbla eller ej så är det ändå inte vettigt att belåna 90 % av tillgången, om det nu är aktier eller en bostad. Bostadspriserna har fallit flera gånger ett antal tiotals procent och det kan det mycket väl göra igen (se inte minst runt om i Europa sedan finanskrisen).

Ja, sunt förnuft är nog det bästa att ha i frågan. Samt att se varningssignalerna som hög privat skuldsättning ändå innebär. Tråkigt nog kan många av oss som inte spekulerat i bostäder påverkas mycket om nu ett större fall kommer, det är bara att hoppas på det bästa. 

Bra om bostadsobligationerna, fick mig minnas detta bra avsnitt av fondpodden och säkerhetsställda obligationer: https://soundcloud.com/fondpodden/avsnitt-29-kan-man-spekulera-i-falland...

zlaskarn's picture
239
358
24
1
zlaskarn

När man pratar om att bubblan spricker, vad tror "kritikerna" att man pratar för procentuell nedsida, 20, 30, 40 %?

Fantastiska Farbror Fri's picture
288
1217
64
0
Fantastiska Far...

Snacka om konfirmationsbias hos "experterna" de som ser en bubbla ser bara ett fundamenta nämligen "skulttillväxt drivet av låga räntor" och de som inte ser någon bubbla ser bara "bostadsbrist"...man måste väl kunna hålla båda dessa fundamenta i huvudet samtidigt och se att de är en farlig mix...bostadbrist och lågaräntor kan väl aldrig leda till att det lånas mycket...med andra ord kanske inte en bobubbla men troligen en skuldbubbla...

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

@zlaskarn Harry Flam drar ju likheten med 90-talskrisen i citatet ovan och att priserna kan falla med 30-40 %. Men det verkar som att enligt honom var det varken en bubbla då eller nu, utan snarare förändring av omständigheter.

@FFF Ja, verkligen. Tycker att det är för lite prat om riskerna. Tyvärr är det få main-stream ekonomer som vill se risken med skuldbubblor och korrelationen med djupa kriser. Tur nog finns det ändå dem som vill det. Men ändå, det viktigaste är att ha en sansad hållning och se bostäder som en tillgångsklass som både styrs av tillgång, efterfrågan, psykologi och ett flertal aspekter. 

Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (81)
Aug (4)

Taggar