Investerarfysikern
Likes
721
Antal inlägg
1229
Följare
137
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed

Blogg

Bostadspriser - prismodell sedan 1975

I några inlägg här på bloggen har jag undersökt hur bostäder prissätts och hur man kan beräkna avkastningen på dessa. Jag kom fram till en bra modell som visar på hur bostadspriserna utvecklats och det stämde bra med utvecklingen de senaste tio åren, se detta inlägg. Utvecklingen av bostadspriser är helt enkelt styrd av utvecklingen i hyror och utvecklingen i direktavkastning.

 

För att kolla detta på längre sikt så valde jag att gå till SCB:s statistik för fastighetspriser för småhus och utvecklingen av hyror. Förvånande fick jag fram att utvecklingen av båda dessa var mycket lik varandra (förvånande eftersom bostadspriserna i stort sett har följt inflationen under 1875-2000).

 

Källa SCB:

Hyror har ökat från 160 till 1710 (10,7 gånger) under 1975-2016

Småhuspriser har ökat från 59 till 711 (12 gånger) under 1975-2016

 

Så småhuspriserna är endast 12 % dyrare i dagsläget i jämförelse med hyrorna.

 

Men om vi delar upp perioden i två så återfås en annan bild. Under perioden till 1996 var utvecklingen följande:

Hyror ökat från 160 till 1100 (6,9 gånger) under 1975-1996

Småhuspriser ökat från 59 till 184 (3,1 gånger) under 1975-1996

 

Alltså var det riktigt billigt med bostäder på 90-talet med bostadspriser till under 50 % av 1975 års nivå i jämförelse med hyran. Alltså närmare dubbla direktavkastningen, vilket troligtvis var en konsekvens av den höga räntan och kris som rådde.

 

Sedan 1996 har utvecklingen varit den motsatta:

Hyra ökat från 1100 till 1700 under 1996-2016 (55 %)

Småhuspriser ökat från 184 till 711 under 1996-2016 (286 %)

 

Därmed har det skett en återgång till 1975-års nivåer. Det man kan sig fråga i dagens läge är om detta kan motivera fortsatt höga bostadspriser och till och med högre? Kollar vi in The Economist House Price index har de utveckling mot stämmer utvecklingen ganska bra överens, där priserna mot hyran gick ner från 1980 till 1995 för att sedan gå upp och förbi 1980-års nivå.

 

Källa: The Economist house-price index

 

När jag skrev detta inlägg drog jag mig till minnes studie på långsiktig avkastning på kapital ur Pikettys bok "Kapitalet i det 21:a århundradet". Där visas en långsiktig avkastning på kapital under åren 1770-2010 i Storbritannien. "Pure rate of return to capital" är den avkastning som sker i form av utdelningar, räntor och hyror minus kostnaden för förvaltning (inkluderar inte förändring av priser). Som syns nedan var den låg under 1970-1990 ur historisk synvinkel och låg också under 2010. Utifrån den kan man anta att det kommer ligga på 4-5 % framöver, något över dagens och 1980:s nivå. (Som syns i grafen ovan har Sveriges och Storbritanniens huspriser utvecklats ganska lika).

 

 

 

Det är intressant att se hur prisutvecklingen är om man zoomar ut på detta sätt och det visar att det var allmänt ett bra fyndläge för bostäder under 90-talet. Det är också fascinerande hur lång tid dessa cykler tar för bostäder, där de är långt mycket längre en börscyklerna. Vi får se om direktavkastningen kommer pressas ytterligare framöver med låga räntor eller om vi ser en vändning till medlet ovan. Det visar i alla fall att hyresavkastningen i dagsläget endast är en bit lägre än 70-talets och dagens priser kan motiveras i och med ökningarna av hyrorna senaste 40 åren.

Taggar (blogg): 
Anonymous's picture
the_value_bay (ej registrerad)

Verkligen en mycket spännande djupdykning du har gjort i fastighetspriserna, tackar för god läsning som vanligt!  

Abbe's picture
0
4
0
0
Abbe

Tack för en intressant serie inlägg!

Det är dock en sak jag inte förstår. Detr garanterat något jag missar, men jag kommer själv inte på hur du tänkt så jag frågar.

Du skriver i detta och tidigare inlägg att prisernas utveckling kan förklaras med direktavkastningen och hyrorna. Först, vad gäller direktavkastningen, så tänker jag såhär: DA är en produkt av priset och hyresnivån. För att förklara priser kan man alltså inte använda ett mått som använder sig av priset som en input. Det kommer leda till ett bra förklaringsvärde, men det är ju för att det möter samma sak? Nästa komponent i direktavkastningen är hyran. Den mäter du redan separat, varför indikatorn i sådana fall dubbelräknar hyrans påverkan på priset. Därför tänker jag att direktavkastningen inte innehåller någon information som är värdefull. Är det något jag missat?

Ett exempel är om man skulle försöka förklara prisutvecklingen på börsen genom dess direktavkastning - där är det ju mera självklart att givet allt annat lika - att ökade priser tar ner DA och ökade utdelningar tar upp DA.

Tack för mig.

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

Hej Abbe,

Som du säger är direktavkastning, pris och hyra kopplat, men det beror lite på hur man tänker på det som avgör logiken. Med en aktie med 5 % direktavkastning så delas 5 % av värdet ut. Samma med en bostad med 5 % direktavkastning har 5 % i hyra: hyra = direktavkastning * pris.

Som jag beskrivit det i denna serie inlägg så beskrivs det med Pris = hyra/direktavkastning. Om du tar ut 100 tkr i hyra till en direktavkastning på 5 % är priset = 100 tkr / 0,05 = 2000 tkr. Om du ökar hyran med x antal procent bör priset på bostaden öka om direktavkastningen är konstant, ex. 120 tkr / 0,05 = 2400 tkr = 1,2*2000 tkr. Och du kan också ändra direktavkastningen. Då hyran är den verkliga transaktionen i ekonomin och direktavkastningen ska motsvara kostnaden för kapital för investerare blir det snarare priset som avgörs av hyra och direktavkastning än tvärtom. Så pris avgörs av hyra/direktavkastning, där kravet på direktavkastning kan ändras om t.ex. räntor sänks, fastighetsskatt försvinner etc. Så allt är kopplat. Det är lite fråga mer om vad är hönan och ägget.

I Pikettys bok resonerar han att priset bör vara konstant och direktavkastningen och därmed hyran bör gå upp till ett långsiktigt medel. Men jag tycker snarare det motsatta, att priset är en funktion av hyra och direktavkastning eftersom hyran egentligen reflekterar vad människor är villiga att betala för sitt boende. Högre hyra, lägre efterfrågan etc. 

Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (81)
Aug (4)

Taggar