Investerarfysikern
Likes
721
Antal inlägg
1229
Följare
137
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed

Blogg

Investera i en bostad

Ett av standardmålen med ett sparande, speciellt för personer i 20- och 30-års åldern, är att spara ihop för att köpa sig ett eget boende. Jag insåg nyligen att jag börjar komma upp i de belopp som man behöver för en insats i ett boende och tänkte att det kan vara dags att räkna på en sådan investering. Detta är ett försök att beräkna avkastningen och risken för en bostadsinvestering.

 

Följande är antaganden för en bostadsinvestering: Tanken är att bo där i 10 år. Visst kan det bli kortare eller längre, beroende på situation, och något att tänka på i beräkningen. Anledningen att jag tog tio år är att det är en lagom period för att det ska bli tillräckligt långt för en långsiktig investering, samtidigt som tillräckligt kort för att anpassa för ändrade omständigheter, som bildande av familj etc.

 

Nedan beräkningar är för en lägenhet på 50-60 kvm i Uppsala (till viss del Stockholm förort):

2 miljoner kronor för lägenheten

3000x12 = 36 000 kr i avgift per år

 

Antar 15 % insats

Boränta 10 år bunden: 3,08 % (2,156 % efter skatt)

Totalt 1,7 miljoner blir 36 650 kr i ränta per år

 

Extra kostnader:

Renoveringar, saker som går sönder etc. 10 000 kr per år

 

Totalt = 82 650 kr per år

 

Med ovanstående beräkningar beräknas kostnaderna för att äga ett boende med fix ränta kommande tio år. Anledningen till att jag valde fix ränta, är för att en ränta på 3,08 % kan också bli snittet för en kortsiktig ränta kommande 10 år. Så det var ett bra estimat, plus att man kan binda till det om man vill, så det är något realiserbart.

 

För att hyra en lägenhet i Uppsala (till viss del Stockholm förort):

Hyra lägenhet (per år)

6000 kr = 72 000 kr (gammal)

10 000 kr = 120 000 kr (nyproduktion eller andra hand)

 

Mellanskillnad:

Gammal lägenhet -10 650 kr per år

Nyproduktion/andra hand + 37 350 kr per år

Satsat kapital 300 000 kr

 

Avkastning på eget kapital:

-3,55 % gammal lägenhet

+12,45 % nyproduktion/andra hand

 

Ovan beräknar jag mellanskillnaden mellan att hyra och köpa en lägenhet och utifrån det avkastningen på eget kapital. Jag valde två case, en billig gammal lägenhet för 6000 kr i månaden och en nyproducerad lägenhet för 10 000 kr i lägenhet. I Uppsala går det också få tag en likvärdig lägenhet i andra hand för 10 000 kr. Avkastningen är till och med negativ i jämförelse med en billig hyresrätt. Ännu har jag inte tagit hänsyn till förändringen i priser på bostaden.

 

Med 15 % insats blir hävstången 6,67 för insatt kapital. Med en fortsatt ökningstakt på 10 % per år som skett sedan mitten av 90-talet blir det en ökning på 66,7 % av det egna kapitalet per år. Man förstår varför det varit en lönsam affär för de som investerat i bostäder. Däremot på längre sikt har bostäder endast gått upp med 1 % inflationsjusterat men oftast följt inflationen. Om vi antar att det innebär en uppgång på 2-3 % över tid ger det en ökning på 13,3 - 20 % per år på det egna kapitalet. Totalt innebär det en avkastning på 10-17 % per år mot en gammal lägenhet och 26-33 % per år mot en ny.

 

Nu har vi inte tagit med riskerna. Det finns en risk att räntorna går upp, ränteavdraget avskaffas, bostadsskatt införs och så vidare. Alla dessa kan lätt öka kostnaderna med 30 000 - 40 000 kr vilket skulle göra en bostadsinvestering olönsam. Dessutom tar man hela risken som bostadsägare, vilket kan kosta mycket pengar i slutändan. Risken är mycket koncentrerad till en och samma tillgång, vilket innebär i sig en hög risk. Bostadsrättsföreningen kan tvinga dig sälja, blir det en kris kan man både förlora jobbet och inte ha råd att betala lånet. Man har också ett enormt lån hängande över sig vilket nästan motsvarar tio årsinkomster, lika länge som vi antar att man bor där.

 

Hävstången verkar också i båda riktningarna. Om vi ser en kris likt 90-talet med bostadspriser som gick ner -40 %, innebär det att man förlorar 267 % av det insatta kapitalet. Man har alltså förlorat 2,67 gånger mer än vad man satsat, vilket i Sverige man oftast får bära med sig i graven. Så man tar enormt stora risker. I jämförelse har pengar satsat i börsen "endast" förlorat 70-80 % som mest, rena säkra investeringen i jämförelse.

 

Totalt sett innebär det en bra avkastning till hög risk om bostadspriserna fortsätter upp. Om de nu kommer att vara stilla framöver är det endast lönsamt för de som står mellan en ny hyreslägenhet och att köpa. För de som har en gammal hyreslägenhet är det mer värt att bo kvar. Nu är det inte alltid ett alternativ och det finns en anledning till att det är långa köer på billiga hyreslägenheter, något som så klart sker om de är under "marknadsvärde". Att förutsäga priser är extremt svårt, så liksom börsen är det svårt. 

 

Detta var mitt försök att beräkna på en bostadsinvestering. Jag skulle gärna vilja ha kommentarer om min beräkning, är det något jag missar? Det vore bra att ha en modell för beräkning på avkastning på en bostadsinvestering så att man kan göra ett väl underbyggt beslut när man väl sätter sig i den situationen. Men som alla investeringar är det alltid många osäkerhetsaspekter att ta hänsyn till. 

Taggar (blogg): 
Anonymous's picture
Simon (ej registrerad)

Antar 15 % insats

Boränta 10 år bunden: 3,08 % (2,156 % efter skatt)

Totalt 1,7 miljoner blir 36 650 kr i ränta per år

 

Är amortering medräknat?

Anonymous's picture
Besser (ej registrerad)

Två kommentarer..

Dels saknar jag negativa utfall med hyresalternativet i gammal bostad. Vad händer om hyressättningen släpps fri? Då borde "nya hyran" även där bli  runt 11.000.- per månad med normal utveckling.

Dels bör man kanske ge något sannolikhetsvärde på alla osäkerheterna. Vissa osäkerheter är mycket osannorlika och bör inte påverka analysen/kalkylen ?

Besser

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

@Simon Nej, amortering är inte medräknat ovan, ser det som ett extra "tvångssparande" i bostaden.

@Besser Bra kommentar, det är verkligen något man måste ta i åtanke. Frågan är vad jämviktshyran skulle vara? 2013 gjorde Bostadsverket en studie vilket visade på ökade jämviktshyror på 68 % i Stockholm, 25 % i Göteborg och 5 % i resten av landet. Sen är frågan hur trolig en sådan förändring skulle vara, troligtvis mer omöjlig än minskning av ränteavdraget. Men hyrorna kan öka i en snabbare takt, vilket gör att ett köp av en bostad är mer försvarbart.

Ja, det stämmer. Det går att skaffa en försäkring för oförutsedda utgifter i en bostadsrätt, så det går att räkna bort. Ränteavdrag och förändring av gamla hyresrätters hyra är ganska låg sannolikhet att de förändras närmaste åren. Men i analysen ovan är alla sannolikheter för dessa risker satta med noll. Missade faktiskt en grej nu ovan och det är ökande hyror. Det gör att under en tioårsperiod är det i längden mer fördelaktigt för att äga, men om vi antar ökande räntor bör det vara snarlika kostnadsökningar. 

Kan tillägga att jag sett ekonomer har räknat på bostadspriserna, men detta med noll hänsyn till riskpremier. Men det är svårt som vanligt att räkna på det. Tror det bästa är att jämföra nya bostäder/andra hand vilket är nära marknadshyror och anta att äldre lägenheter är en lyx som man kan köa till sig, som en Trabant i Östtyskland.

Anonymous's picture
Tompamannen (ej registrerad)

Jag hänger inte riktigt med på resonemanget att man skulle förlora stora belopp på att köpa ett boende. En aktieinvestering är något man köper som man sedermera säljer för man tappar tron på den som investering av nån anledning. Ett boende måste man ha, punkt. Har man för avsikt att efter 10 år flytta till hyresboende eller flytta utomlands kan jag se risken med det köpta boendet. Men köper du en lägenhet och den faller i pris med 20% och du planerar att flytta till en villa efter 10 år så har den nog med största sannolikhet också fallit med 20%. Så länge man inte byter boendeform från köpt till hyres eller tvärtom så är man ju så att säga inne i marknaden.

Personligen så tror jag att det köpta boendet alltid kommer att vara billigare över tid av den enkla anledningen att hyresvärdar aldrig hyr ut ett boende med förlust. Sedan finns det ju alltid en annan sida av myntet. Kan man avkasta bättre på sitt kapital än vad insatsen och amorteringen ger i det köpta boendet så tjänar man naturligtvis på att hyra. Men den är lurigare att räkna hem.

Anonymous's picture
Utlandsutdelaren (ej registrerad)

Jag är personligen ett exempel på att det är kvalificerat strunt att man alltid tjänar på att köpa bostadsrätt.

Under mina första år i arbetslivet bodde jag i små, gamla, slitna hyreslägenheter med hyra på mellan 2500-4000 kronor per månad. Mina kollegor som bodde i motsvarande bostadsrätter i halvbra lägen betalade inte sällan bortemot 10 000 kronor per månad i räntekostnader, månadsavgift och i bästa fall amortering.

Visst att amortering är en form av sparande, spara till sig själv och allt vad mäklaren och banken säger till er kunder. Det är sunt och bra - om man nu ska bo i en sunkig etta resten av livet.

Min lön var under dessa åren ganska medioker. Men mellanskillnaden på 6 000 kronor gick under 4 års tid oavkortat till besparingar. Idag är jag miljonär medan de fortsätter betala räntor och amortera på sina bostäder. Jag kunde lägga undan 10 000 kronor varje månad och efter fem år hade jag redan sparat ihop en halv miljon. Vid samma tidpunkt hade mina kollegor som jämförelse betalat 300 000 kronor till banken i ren räntekostnad. Appropå det där med hur ränta-på-ränta-effekten fungerar.

För egen del kommer jag inte köpa en bostad om jag inte måste föränn jag hittar fritidshuset som jag vill bo i under alla semestrar framöver och min pension. Först då är det vettigt att köpa och amortering blir ett rent sparande, inte om du ska in på marknden och behöver flytta om några år.

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

@Tompamannen Håller med dig i det du säger, man behöver alltid ett boende. Men likaväl kan man förlora hela beloppet och vara tvungen att sälja av en eller annan anledning, vilket gör att man kan gå med en större förlust än satsat belopp. Det finns alltid en risk för det. Det kan också vara så att man är extremt lokalt beroende, sin ort kan börja bli en nedläggningsort och man måste flytta. I så fall förlorar man också. Så helt dundersäker är inte investeringen, och man måste alltid ta hänsyn till att ha ett lån att betala.

@Utlandsutdelaren Är helt på din linje. Har en hyreslägenhet som kostar 5 500 kr per månad och är helt klart tillräcklig. Sparar hellre resten på annat än att satsa allt i boendet som många jämnåriga måste göra. Stor skillnad på frihet om man har en hyreslägenhet och några hundra tusen i finansiella tillgångar mot att ha en bostadsrätt där man investerat några hundra tusen och ett lån på miljonbelopp.

Bra påpekan om det där med ränta-på-ränta. Helt klart vettigt att tänka så. Hellre att vara den som tar emot ränta än den som betalar ränta, även om man med hyreslägenhet indirekt betalar ränta. Finns många av de jag följer i USA som rekommenderar att hyra bostad och investera i finansiella tillgångar också, just på grund av riskspridning etc, och där är skillnaden mellan att hyra och äga ännu större än i Sverige. 

Anonymous's picture
Tompamannen (ej registrerad)

Jag har aldrig träffat en människa som förlorat på att köpa sitt boende. Däremot har jag en bekants bekant som köpte en lägenhet i början på 90-talet och som tvingade flytta pga. skillsmässa från BR till HR och hade kvar en skuld. Så visst finns det fall, hade människan dock behållit lägenheten i 2  år ytterligare så hade det varit försäljning med vinst. Som med aktier, OM man tvingas sälja i fel tid så är det klart att man kan förlora pengar. Men då handlar det ofta om ytterligheter.

Jag hyrde själv mitt boende i många år, kom ut ur det utan en spänn i förtjänst. Mina kompisar som köpte lägenheter fick det tredubbla, fyrdubbla tillbaka efter några år. Efter 10 års hyrboende köpte jag en etta, bodde där i 1,5 år, sålde med 50% i vinst. Ångrade mig bittert att jag inte köpte mitt boende när jag lämnade mitt föräldrahem som mina kompisar gjorde.

Efter ettan blev det villa. Betalade 700K, efter 7 år värderades den till 4M, efter ytterligare 8 år (idag) har den passerat 7,5M. Jag vet att dom senaste årens prisutveckling har varit lite galen. Men jag har bekanta som har bott i hyresrätter hela sina liv, dom har betalat både värdeutveckling och vinst till nån annan i alla år, och deras månadsavgift är och har varit betydligt högre än min villakostnad. Om jag säljer mitt hus idag och flyttar till hyresrätt så kan jag leva gott på avkastningen av min villaförsäljning fram tills jag dör. Om mina bekanta köper mitt hus idag så får dom leva under existensminimum resten av sina liv. Vem som gjort den bättre affären är upp till var och en att bedöma;-)

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

Mina föräldrar skiljde sig på mitten av 90-taöet och flyttade från BR till HR med skuld, så är helt klart färgad själv av det, så riktigt så ovanligt är det inte. Sen är det förståeligt att det är svårt i Sverige att hitta en som gjort det, men fråga runt i Irland, USA och Spanien så hittar du säkert några.

Förstår att du har gjort bra affärer, det har de flesta gjort senaste 20 åren. Men frågan är om det är värt idag för unga att köpa en bostad? Det du pratar om är att det var riktigt bra köplägen senaste 20 åren, liksom under 1980-2000 på börsen, då börsen gick från PE 10 till PE 45. Men är det värt att köpa till PE 45, där vi befinner oss idag? Det är frågan som jag ställer mig som är i position på att köpa en bostad eller inte. Historiskt (150 år) har bostadspriser utvecklat sig som inflationen, så mycket högre ökningar framöver är svårt att motivera, speciellt efter senaste 20 årens ökningar. Så man måste alltid utvärdera en investering utifrån dagens läge och värderingar. Hade säkert köpt vid 1995. Kollade på lägenhet 2012 då det började bli dags, och tyckte det var ganska okej priser då innan priserna stack iväg med 50 %.

Anonymous's picture
Tompamannen (ej registrerad)

Jag tror, utan att veta, att fler saker talar emot en bubbla än för. Vi har höga värderingar idag, många sitter med relativt stora skulder, detta talar emot att Riksbanken skulle få för sig att höja räntan drastiskt då halva Sveriges bostadsägare skulle bli stående på gatan och bankerna skulle lida fruktansvärda kreditförluster. Och vi vet vem som får rädda bankerna. Sedan har vi en bostadssituation där efterfrågan ökar mer än tillgången, likt skogen väger fortare än vad vi mäktar med att avverka. Så jag tror inte på nån form av haveri på bostadsmarknaden, möjligtvis ett hack i kurvan likt Brexits inverkan på Nasdaq om räntan ökar lite.

När det gäller BR kontra HR så har vi nollresultat kontra vinst, en BR-förening har inga ambitioner att tjäna pengar som en fastighetsägare har. Lånen för en BR-förening är dessutom mer fördelaktiga jämfört med en privat aktör. Sedan har vi ju aspekten att om man vill bo i en större stad så finns det ofta inga alternativ annat än att köpa sitt boende, vilket också talar emot prisnedgångar.

Man kanske kan jämföra en bostad med en aktie, på vissa sätt. Köper man kvalitet så kommer värderingen alltid att öka under tid, även om svackor kommer. Dvs. undviker man små orter där efterfrågan är mindre än storstad så är investeringen säkrare. Köp inte en bostad som du tvingas sälja för att räntan blir för dyr, ungefär som att sälja en aktie för att du behöver pengarna till annat.

Du får göra som jag brukar göra, räkna på olika scenarior och jämför kostnader.

G-ice's picture
8
67
2
0
G-ice

http://www.svd.se/ett-nytt-stockholm-behover-byggas-inom-fem-ar

Den här artikeln från i sommras är rätt intressant. Bostadsbyggandet har sedan ca 20 år tillbaka legat långt under behovet.  Med en befolkningsökning driven av hög invandring  måste byggtakten nästan tredubblas om behoven av bostäder ska täckas. Många av de nyanlända bor nämligen i singelhushåll vilket inte funnits med i tidigare prognoser. Det finns en tröghetseffekt i byggandet/planerandet av nya bostäder som gör att bostadsbristen kan ta lång tid att lösa. När det dessutom helt plötsligt anländer 160 000 invandrare inom loppet av ett år (anhöriginvandring ej inräknad) så uppstår enorma behov.

I artikeln står det bland annat att det krävs 88 000 nya bostäder per år fram till 2020. Mellan 2012 och 2015 färdigställdes 128000, alltså cirka 32000/år. Bostadsbyggandet har dock ökat kraftigt under 2015, men det ligger fortfarande under behovet.

Lägg därtill att behoven de närmaste två åren kan vara upp till 100 000/år pga ett stort antal flyktingar som kommer bo i singelhushåll.

Att efterfrågan kommer vara fortsatt mycket hög de närmaste åren råder det ingen tvekan om tror jag. 

 

 

Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (81)
Aug (4)

Taggar