Investerarfysikern
Likes
721
Antal inlägg
1229
Följare
137
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed

Blogg

Investera i fastigheter

Något jag intresserat mig för på sista tiden är att förstå avkastningen på att investera i fastigheter. Det kan vara mycket lönsamt att göra och med en enkel sökning på Objektvision går det att hitta fastigheter med en direktavkastning/hyresavkastning på närmare 7-10 % på mindre orter, i jämförelse med ca 3-4 % direktavkastning som man skulle få på en bostad. Med tanke på att man kan låna en stor del av beloppet går det att höja avkastningen på eget kapital markant, speciellt nu när det är billigt att låna.

 

Allmänt kan man säga att industrilokaler ger högre direktavkastning än bostäder då de är mer osäkra. Däremot så behöver det inte skilja så mycket, då bostäder i mindre orter kan ge en direktavkastning på 7 %. I större städer som Stockholm är det däremot markant lägre.

 

Vi kan beräkna avkastningen liknande som de stora fastighetsbolagen. Vi uppskattar en extra kostnad för underhåll, slitage och administration som inte är inkluderad i drift på 1 % samt 75 % belåning till 4 % ränta fås följande siffror:

 

Förvaltningsöverskott: 3-6 % per år

Beräknad ökning av hyra/fastighetsvärde: 2 % per år.

Avkastning eget kapital (4 gånger hävstång): 20-32 % per år

 

I jämförelse skulle en bostad med 3 % direktavkastning och 75 % belåning ge ett förvaltningsöverskott på 0,4 % (0,5 % extra kostnader och 75 % belåning till 4 % ränta (2,8 % efter ränteavdrag)). Med en värdeökning på 2 % per år fås en avkastning på eget kapital 9,6 % per år, klart lägre.

 

En avkastning på 20-32 % per år gör så att det vattnas i munnen för de flesta investerare. Men man bör också tänka på att detta är med fyra gånger hävstång. Därmed räcker det med att fastighetens värde faller med 25 % för att egna kapitalet ska försvinna. Dessutom så sätter man sig själv i risk om man investerar privat, då man är personligt ansvarig för skulderna. Notera också att fastigheten är en näringsfastighet och beskattas annorlunda jämfört med en bostad. Speciellt viktigt är det då direktavkastningen för en bostad är skattefri i dagsläget.

 

En annan riskfaktor är att man inte får fastigheten uthyrd, utan endast står med kostnader och ingen intäkt. Det är speciellt viktigt i fallet med industrilokaler. Om man åker igenom mindre orter där direktavkastningen är som högst inser man snabbt varför direktavkastningen är så pass hög, med tanke på mängden tomma lokaler. Sen tillkommer alla risker med eget ägande, så som oförutsedda händelser etc.

 

Ett alternativ till att investera själv i fastigheter är att göra det via fonder, aktier, REIT:s eller också via crowfunding så som Tessin. Catella har också lanserat en börshandlad fastighetsfond med enda ändamål att investera i fastigheter tillsammans med institutionella investerare. Fördelen är att investera i dessa typer av fonder och aktier gör att man lägger själva förvaltningen i proffsens händer. Nackdelarna är däremot att fastigheterna som stora bolag investerar i oftast har lägre direktavkastning och lägre belåning. Dessutom ger också faktumet att fastighetsbolagen handlas på börsen en mer volatil avkastning, då börspaniker kan göra att de värderas klart lägre än sina fastighetsvärden.

 

Oavsett så är investerande i fastigheter en intressant idé och är där många bygger upp mindre rikedomar på, vilket inte minst förklaras av den höga avkastningen på eget kapital. Det är ett sätt att mer aktivt förvalta sina pengar och hitta kanaler att investera pengar för högre avkastning. Det krävs däremot ganska mycket kapital för att investera i och just nu i högkonjunktur med rekordlåga räntor är det nog inte heller bästa läget att investera heller. Kommentera gärna nedan om det är någon som har erfarenhet av att investera i fastigheter.

 

Läs mer:

https://rikatillsammans.se/2014/10/13/rakna-och-investera-i-hyresfastigh...

https://rikatillsammans.se/2015/05/08/investera-i-fastigheter-for-och-na...

http://filiplarsson.com/7-steg-till-min-forsta-fastighetsinvestering/

 

EDIT: I första versionen av inlägget missades att man inte har ränteavdrag i en kommersiell fastighet samt att beskattningen av kommersiella fastigheter och bostäder är klart annorlunda. Detta är nu tillagt. Se kommentarer nedan. 

Taggar (blogg): 
Anonymous's picture
Tompamannen (ej registrerad)

Känns lite emotsägande från din sida. Vill minnas att vi haft diskussionen beträffande att äga sin egna bostad och där var du helt emot detta pga. risken, bobubbla osv. Jag upplever det som att investera med hävstång i en (av dig upplevd) bubbelmarknad går lite emot den åsikt som du haft tidigare. Visst kan man ändra sig med tiden, men men..

Eller tror du att det är en markant skillnad på bostäder och företagsfastigheter? Jag skulle nog påstå i så fall att en bostad är mer säker som investeringsobjekt än en företagsfastighet. En bostad har ofta ett skyddsnät, oavsätt typ så brukar det finnas bakomliggande garantier om betalningsförmåga. Ett företag som hamnar på obestånd struntar i att betala hyran och lämnar in en konkursansökan sedan är det problemet ur världen. 

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

Se inte detta som någon sorts rekommendation om att jag tror en fastighetsinvestering är självklara pengar framöver och som att detta är ett bra "riskfritt" alternativ. Jag ville enkelt förstå vad avkastningen är att investera i en fastighet och om det skulle vara värt det. På samma sätt som jag beräknat avkastningen på en bostadsinvestering i tidigare inlägg. Detta är förutsatt givna förhållanden med den givna direktavkastningen för fastigheten, förväntad ökning i hyran och att man kan vara investerad på lång sikt. Jag fick upp intresset då jag läste att man skulle kunna få en avkastning på över 20 % per år på eget kapital, vilket det med givna förutsättningar går att få i ovanstående räkneexempel.

Sen är ju det en klart stor risk och inget som är lämpligt för de flesta att investera i (man måste ju ha mycket kapital och tid för fastighetsinvestering). Samma risker finns som med eget boende att investera i en fastighet. Inlägget föddes faktiskt ur ett annat som var tänkt att kallas "Entreprenörsmässigt investerande", där man i form av bolag/egen-företagare kan hitta nischer med hög avkastning med fastigheter som exempel. Men som med allt detta är det mycket riskfyllt. Stora skillnaden är att man vet det i förväg, jämfört med folk som köper eget boende och ser det som en "säker" investering.

Anonymous's picture
Jb_ (ej registrerad)

Om man antar att du investerar för att tjäna pengar (inte bo själv) i fastigheten så missar du två detaljer som påverkar din kalkyl ganska markant.

1. Du kan inte göra ränteavdrag för att belåna en fastighet i komersiellt syfte

2. Du måste betala inkomstskatt på överskotten eftersom det ses som näring och inte överskott på kapital

eller missförstod jag syftet med investeringen?

Anonymous's picture
Anonymous (ej registrerad)

Hej, jag är i grunden fastighetsekonom även om jag läst vidare och idag arbetar som revisor. Jag har tidigare även arbetat som förvaltare och utvecklare på ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vill bara beskriva bakgrunden för att bygga tyngd i argumenten. Skillnaden i direktavkastning är som du argumenterar pga risken eller kanske snarare premien en investerare vill ha för att anskaffa en fastighet med större risk och mindre potential. Låg direktavkastning är synonymt med låg eller obefintlig vakans detta ger en säker hyreshöjning över tid samtidigt som underhållskostnader i regel "fås igen" vid försäljning till skillnad från mindre orter då Tobins q understiger 1 och därmed tappar värde. Detta är förklaringen till varför bostadsfastigheter och även vanliga villor är mindre underhållna på mindre attraktiva adresser. Hyresgäster tenderar också vara osäkrare. Men den största anledningen till att "proffs" eller större bolag investerar i större städer är att utvecklingen av sänkta kostnader och höjda intäkter (förbättrat driftnetto) höjer fastighetsvärdet med samma multiplikator ex höjd hya 100 tkr direktavkastning 3% = förhöjt fastighetsvärde 3 333 tkr. Fastighetsbolagen drar i regel in mer på orealisersde värdeförändringar än förvaltningsresultat. I dagens läge är fastighetspriserna sp höga till följd av räntorna att fastighetsbolagen hittar bättre avkastning genom att renovera sina bestämd och samtidigt standardhöja dem och därmed höja hyran eller helt enkelt bygga nytt. Sedan finns det andra synergier för stora bolag att verka i storstäderna och det är pga lägre omflyttning - mindre slitage, lägre förvörvaltningskostnader till följd av ett potentiellt större konsentrerat bestånd. Dessutom är kostnader för avfall, vatten och värme lägre i större städer pga synergierna av att vara en större stad. Vi står nu inför ett intressant skede med stigande inflation som på sikt höjer räntorna och när väl räntorna höjs höjs inflationen ännu mer då det till stor del innehåller just kostnader för kapital. När detta sker kommer fastighetsvärdena minska enligt ovan kalkyl vilket kommer krossa många bolag och även privata bostadsägare. Den som analyserar fastighetsbolag har säker noterat att deras belåning minskat på sistone, jag drar slutsatsen att de förbereder sig på sämre tider genom att bygga en krockkudde. Jag vill dock avsluta med att den som har tålamod och inväntar ett kaotiskt läge där människor flyr fastighetsbranschen i rädsla och då tar tillfället i akt att köpa bostäder (på lång sikt) med låg/ingen risk till vakans kommer i princip inte kunna göra en dålig investering.

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

@Jb Bra poängterat. Missade det i beräkningen. Det får ner avkastningen ganska mycket. I ett av RikaTillsammans inlägg finns det en fin tabell över hur räntan påverkar avkastningen på det egna kapitalet. Plus det där med skatten. Ändrat i inlägget ovan. 

@Anonymus Tack för ett riktigt bra kommentar! Ger mycket rätsida i det jag funderat på när jag analyserat bostadsmarknaden, fastighetsinvesteringar och fastighetsbolag. Lite av liknande jag sett som en betraktare utifrån, så kul att få det bekräftat från en expert i området.

Anonymous's picture
Anonymous (ej registrerad)

Tack detsamma för en fantastisk blogg. Kul att kunna ge tillbaka en gnutta information till dig. Keep up the good work! 

Anonymous's picture
Anonymous (ej registrerad)

Jag ser det absolut inte som en rekomendation:). I dagsläget känns fastighetsaktier och alla former av investeringar i boende väldigt avlägset. Jag tror vi är väldigt nära toppen nu. Därmed inte sagt att jag tror på nån form av krasch, snarare en liten sättning isf. Det mesta talar för detta, inte minst räntan.

Investerarfysikern's picture
721
1229
137
0
Investerarfysikern

@Anonym#8 Delar din analys. Finns mycket anledning till "motvind" för fastighetspriserna men låg ränta kan ju mycket väl motverka en krasch. Efterfrågan är ju för tillfället fortsatt stor för att det skulle ske, det skulle i så fall vara om det blir en ond spiral som på 90-talet om det ska ske, men förhoppningsvis finns nu verktyg för att det inte kommer hända.

Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (81)
Aug (4)

Taggar