Investerarfysikern
Likes
719
Antal inlägg
1227
Följare
137
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed

Blogg

Köpa bostadsrätt vs hyra - jämförelse olika städer

Jag insåg att jag hade ett riktigt stort fokus på Uppsala när jag skrivit mina inlägg om bostadspriser, eftersom det är staden där jag bor och verkar. Därför tänkte jag jämföra lite med olika städer i Sverige och jämföra med fallet med att köpa i jämförelse med att hyra en bostad. Jag tar här exemplet att man är 1-2 personer i 20-30 års åldern, flyttar till en ny stad och står mellan att hyra en lägenhet på Blocket eller köpa en lägenhet. Så jag gick in på Hemnet för att jämföra olika priser på lägenheter och sen på Blocket för att se vad en sådan lägenhet kostar att hyra i andra hand. Därefter räknar jag på vilket direktavkastning i form av intjänad hyra man får i de olika städerna. Notera nedan att många av lägenheterna på Blocket kunde vara antingen möblerade och så ingick kabel-TV, el, vatten och värme, något jag försökte kompensera lite för. Sedan så är värdena nedan endast uppskattade medelvärden, det fanns både mycket billigare och dyrare lägenheter.

 

Uppsala:

Köpa lägenhet: 2 miljoner + 3000 kr i avgift

Hyr lägenhet: 7500 kr per månad

Direktavkastning: 2,7 %

 

Stockholm närförort:

Köpa lägenhet: 2,5 miljoner + 3000 kr i avgift

Hyr lägenhet 10 000 kr per månad

Direktavkastning: 3,36 %

 

Göteborg:

Köpa lägenhet: 2 miljoner + 3000 kr i avgift

Hyr lägenhet 7500 kr per månad

Direktavkastning: 2,7 %

 

Linköping:

Köpa lägenhet: 1 300 000 kr + 3000 kr i avgift

Hyra lägenhet: 5500 kr per månad

Direktavkastning: 2,7 %

 

Västerås:

Köpa lägenhet: 800 000 kr + 3500 kr i avgift

Hyra lägenhet: 6000 kr per månad

Direktavkastning: 3,75 %

 

Malmö:

Köpa lägenhet: 1 200 000 kr + 3000 kr i avgift

Hyra lägenhet 7000 kr per månad

Direktavkastning: 4 %

 

Sundsvall:

Köpa lägenhet: 600 000 kr + 3500 kr i avgift

Hyra lägenhet: 5500 kr per månad

Direktavkastning: 4 %

 

Ovan så ger mindre attraktiva städer så som Västerås, Malmö och Sundsvall en direktavkastning på ca 4 % vilket kan anses som okej medan mer attraktiva städer som Stockholm, Göteborg, Uppsala och Linköping ger en direktavkastning på runt och strax under 3 %. I närförort till Stockholm ger en bostad en ganska hög direktavkastning, men om man kan få en motsvarande bostad för 9 000 kr i hyra, vilket kan vara möjligt så sjunker avkastningen till samma nivå som de andra attraktiva städerna. När jag läst om fastighetsinvesteringar så har man många gånger sett att en lägre avkastning i attraktiva städer är okej mot att efterfrågan ökar där över sikt och att man tar en mindre risk som ute på landsbygden och i mindre attraktiva städer. Själv tycker jag det var intressant att se hur skillnaden är mellan städer i Sverige och att man ser en klar trend att de städer som växer kraftigt har en lägre direktavkastning mot de städer som inte växer lika mycket.

 

En intressant sak är att avkastningen på en bostad i de attraktiva städerna täcker en ränta på upp till 4 % efter avdrag medan de i de mindre attraktiva städerna täcker en ränta på upp till 5,7 %. Utifrån detta kan man motivera att i de mindre attraktiva städerna så är det redan inräknat en långsiktig räntenivå och man förväntar sig inte att bostaden ska öka speciellt mycket i värde. I de attraktiva städerna förväntas hyra och efterfrågan öka i en takt snabbare än i resten av landet vilket minskar direktavkastningen.

 

IPD fastighetsindex, vilka är ägda av MSCI, publicerar årligen data för bostadsfastigheter ägda av kommunala och privata bolag i Sverige. De har två index, ett för fastigheter och ett för bostadsfastigheter. Båda indexen omfattar totalt ca 7500 fastigheter med ett marknadsvärde om 740 miljarder (i storleksordningen statens budget...). Där så fås det att direktavkastningen på bostäder är 3,4 % och på fastigheter 5,1 %. Totalavkastningen under 2014 är runt 8 % och de senaste 10 åren har den varit 7 % för bostäder och 8 % för fastigheter. I en äldre presentation jag hittade så visar de också skillnaden mellan Stockholm och övriga Sverige. I Stockholm är direktavkastningen på bostäder runt 2-3 % per år jämfört med 4 % för övriga Sverige, men värdestigningen är högre där så totalavkastningen är lika stor. Det innebär att som jag motiverade ovan så kan en lägre direktavkastning motiveras med en högre värdetillväxt. I fallet ovan skulle det kunna jämföras med att andrahandshyrorna i de attraktiva städerna ökar med 3-4 % per år jämfört med kanske 2 % i de mindre attraktiva städerna.

 

Så fortsätter efterfrågan i de attraktiva städerna öka så kan en bostadsinvestering i dessa städer vara en bra idé, även om direktavkastningen är historiskt låg. Vi får också se framöver vad som händer med efterfrågan då det byggs rekordmycket i de attraktiva städerna (här i Uppsala planerar de tusentals lägenheter de kommande åren och i Stockholm byggs det överallt).

 

Men som vanligt vill jag poängtera risken med att köpa en bostad med lånade pengar. Själv ser jag en bostadsinvestering vara hälften så riskfylld jämfört med en börsinvestering, då vi kan se hälften så stort fall bland bostäder jämfört med börsen. Skulle jag säga att till någon att jag lånat 2 gånger det jag ursprungligen satsat i min börsinvestering skulle de tro att jag var dum i huvudet. Men att låna 4 gånger det man satsar i en bostad ses som fullständigt vettigt (20 % insats). Den som är satt i skuld är aldrig fri och själv är jag mycket tryggare med en halv miljon på börsen och en hyresrätt än en halv miljon i en bostad och 1,5 miljoner i lån.

 

Läs mer:

http://www2.ibf.uu.se/bov/bm12/christina-gustafsson.pdf

https://www.msci.com/www/ipd-factsheets/ipd-sweden-annual-residential/01...

https://www.msci.com/www/ipd-factsheets/ipd-sweden-annual-property/01630...

Taggar (blogg): 
Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (80)
Aug (3)

Taggar