Investerarfysikern
Likes
721
Antal inlägg
1229
Följare
137
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
31 januari 2016

Är dagens lägenhetspriser vettiga?

Många som ska börja sin finansiella karriär med sparande står oftast inför valet att antingen hyra sitt eget boende och spara på börsen eller att köpa det och spara i bostaden (då bostäderna idag är ganska dyra så antar jag att man måste spara mestadels i bostaden). Nu har vi tyvärr inte någon fungerande hyresmarknad i Sverige idag, vilket gör det svårt att jämföra, men om vi antar att vi har olika alternativ så tänkte jag jämföra lite om det är vettigt att investera i en bostad till dagens priset.

 

Först och främst så måste vi se till avkastningen av kapital. Hyresnämnden anser att en rimlig avkastning på kapital är 4 % för en bostad, vilket de använder i mått på en rimlig andrahandsuthyrning av bostaden. Dessa 4 % ska täcka räntor, slitage och den risk man tar för att investera i bostaden. Det gör att man enkelt kan räkna på vad bostaden kostar.

 

För de flesta i 20-30-års åldern som ska börja sin finansiella karriär antar vi att de vill ha en 2:a på runt 50 kvm. De står mellan alternativen att antingen bosätta sig inne i centrala Stockholm, i en närförort till Stockholm eller i en av andra större städerna i Sverige. Priserna i centrala Stockholm för en 2:a på 50-60 kvm är ca 4,5 miljoner med 3000 kr i avgift. I förorterna runt Stockholm på behagligt pendlingsavstånd är de runt 2 miljoner med 3000 kr i avgift och de priserna är ganska likvärdiga i större städer i landet så som Uppsala och Göteborg. Med en kapitalkostnad på 4 % per år innebär det att bostaden kostar 18 000 kr per månad i centrala Stockholm och 9 700 kr per månad i förort och andra större städer.

 

Jämför vi med att hyra en hyresreglerad bostad så kostar det ca 6000-7000 kr per månad, vilket ger en klart lägre kostnad. Däremot kräver det minst tio år i bostadskö och för platser som centrala Stockholm över tjugo år. Kollar vi på andrahandsmarknaden så får man en bostad för ca 10 000 - 12 000 kr i förort och större städer och ca 15 000 kr i centrala Stockholm, mycket i linje med priserna med 4 % kapitalkostnad ovan. I jämförelse så är det billigare att hyra en reglerad bostad men dyrare att hyra en bostad i andrahand, men knappt dyrare.

 

Nu så påstår folk att det blir ju billigare att köpa bostaden då man kan låna billigt. Men även om räntorna hålls låga så är det en hävstångsaffär man beger sig in i. Huspriser har varit i stort sett lika volatila som en portfölj med 60 % aktier och 40 % obligationer och det är i stort sett samma risk man utsätter sig för när man investerar. Med 20 % insats så är det lätt att hela kapitalet försvinner vid nedgång. Det skulle vara väldigt intressant att se hur de skulle reagera om man gick till banken och frågade om 1,6 miljoner i lån då man hade tänkt investera 2 miljoner i en 60/40 portfölj.

 

Kollar vi på inflationsjusterade huspriser för de senaste 140 åren så är vi nu i ett speciellt läge som vi inte sett under dessa 140 år. Priserna är 3-4 gånger det genomsnittliga priset och det ser klart ut som ett riskfyllt läge att köpa en bostad. Trots detta så kan det vara enda utvägen då det är svårt att få tag i en hyresrätt. Värt att notera är att sedan 90-talet så har följande förändringar skett: räntorna har blivit betydligt lägre, amorteringskulturen försvann, hyresrätter har systematiskt omvandlats till bostadsrätter vilket har drivit ner utbudet och ett stort underutbud av nya lägenheter.

 

 

Förhoppningsvis kommer det att ske en ändring av politiken framöver och det kan komma att byggas klart fler bostäder och framförallt hyresrätter. Det skulle i så fall ge en press på dagens bostadspriser. Men för den som tror att status quo kommer att fortsätta med de disfunktionaliteter som finns i dagens bostadsmarknad kanske gör rätt i att köpa en bostad.

 

Det är också värt att notera att bostadspriserna har utvecklats liknande som i Sverige i både länder så som Norge, Storbritannien och så vidare med avreglerade hyresmarknader och bostadsbrist, så det är inte endast ett svenskt problem. Det är som alla finansmarknader de senaste 20 åren, låga räntor och expansiv centralbankspolitik har blåst upp priset på de flesta tillgångarna, inklusive bostäder. I USA och i vissa delar av Europa såg vi en krasch på grund av detta, men inte än i länder så som Sverige, Storbritannien, Australien och Kanada. Många inom finansvärlden har påpekat att den lånedrivna ekonomi som orsakade finanskrisen är långt ifrån fixad och i en andra lågkonjunktur så kan nu bostadsmarknaderna i de andra länderna dras ned. Men det är bara spekulationer, man vet aldrig, men man vet i alla fall att de som köper en bostad idag kommer troligen aldrig att äga den till fullo.

 

Vad tror ni, är det vettigt att börja sin finansiella karriär med att köpa en lägenhet i dagens läge? De har ju trots allt gett högre avkastning än börsen de senaste 20 åren ;)

Taggar (blogg): 

Blog Archive

Blog Archive
2017 (81)
Aug (4)

Taggar