Investerarfysikern
Likes
721
Antal inlägg
1233
Följare
138
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
23 juli

Bostadspriser kommande 5 åren enligt mäklarna

Nyligen lanserade SBAB en undersökning bland mäklare om hur de tror framtida bostadspriser kommer att utveckla sig kommande fem åren. De flesta svarade att de tror att storstadsregionernas priser kommer att gå upp med i snitt 5 % per år, där Göteborg skulle utveckla sig något bättre än Stockholm och Malmö. SBAB summerade sedan vad förväntningarna innebär i utvecklingen av bostadspriserna och kom fram till att bostadspriserna i Stockholm innerstad ska öka från 94 000 kr till 114 000 kr och i Göteborg från 62 000 kr till 85 000 kr.

 

För att sätta det i perspektiv kom jag över denna lista av kvadratmeterspriser internationellt. Den stämmer bra överens med de stickprover jag gjort (har själv kollat runt på lokala annonser i flertalet av städerna i listan). Stockholm är i dagsläget 19:e dyraste staden och skulle med den ökningstakten hamna på en 10:e om vi antar att priserna står stilla i övriga världen. Det innebär att Stockholm skulle bli dyrare än New York, San Francisco, Paris och Sydney, alla stora och dyra världsstäder och hamna i nivå med Zurich och Tokyo.

 

Göteborg som är världens 39:e dyraste stad skulle gå om både Helsingfors, Oslo, Vancouver, Boston och Rom. Därmed skulle både Stockholm och Göteborg överträffa flera av de länder så som Kanada och Australien, som också anses ha bostadsbubblor.

 

Kollar vi på t.ex. vad en 2-3:a på 70 kvm i centrala Stockholm skulle kosta är det ganska ordentliga summor. I dagsläget kostar en motsvarande lägenhet 6 500 000 kr, medan om fem år skulle en sådan kosta 8 000 000 kr. Med dagens hyresavkastning på 3 % och en avgift på 3 000 kr i månaden innebär det en hyra på 23 000 kr i månaden.

 

Vi får se om detta kommer ske eller om alla varningar om bostadsbubbla går i uppfyllelse. Byggboomen är riktigt het i Stockholm och det byggs rekordmycket. Nordea kom ut med en intressant rapport om att bostadsbristen är en myt, något som kanske inte är konstigt med tanke på att 75 % av innerstadens invånare är ensamhushåll (se statistik). Dessutom ska dessa 75 % med i snitt 29 000 kr i disponibel inkomst att ha fortsatt råd att bo i staden. En annan intressant fakta är att bara för att alla vet om att det är en eventuell bubbla betyder det inte att det inte är en. Jesse Felder skrev om just fenomenet på sin blogg och söktermen "housing bubble" i USA var som mest populär mitt under toppen.

Taggar (blogg): 
8 juni

Bostadspriser - prismodell sedan 1975

I några inlägg här på bloggen har jag undersökt hur bostäder prissätts och hur man kan beräkna avkastningen på dessa. Jag kom fram till en bra modell som visar på hur bostadspriserna utvecklats och det stämde bra med utvecklingen de senaste tio åren, se detta inlägg. Utvecklingen av bostadspriser är helt enkelt styrd av utvecklingen i hyror och utvecklingen i direktavkastning.

 

För att kolla detta på längre sikt så valde jag att gå till SCB:s statistik för fastighetspriser för småhus och utvecklingen av hyror. Förvånande fick jag fram att utvecklingen av båda dessa var mycket lik varandra (förvånande eftersom bostadspriserna i stort sett har följt inflationen under 1875-2000).

 

Källa SCB:

Hyror har ökat från 160 till 1710 (10,7 gånger) under 1975-2016

Småhuspriser har ökat från 59 till 711 (12 gånger) under 1975-2016

 

Så småhuspriserna är endast 12 % dyrare i dagsläget i jämförelse med hyrorna.

 

Men om vi delar upp perioden i två så återfås en annan bild. Under perioden till 1996 var utvecklingen följande:

Hyror ökat från 160 till 1100 (6,9 gånger) under 1975-1996

Småhuspriser ökat från 59 till 184 (3,1 gånger) under 1975-1996

 

Alltså var det riktigt billigt med bostäder på 90-talet med bostadspriser till under 50 % av 1975 års nivå i jämförelse med hyran. Alltså närmare dubbla direktavkastningen, vilket troligtvis var en konsekvens av den höga räntan och kris som rådde.

 

Sedan 1996 har utvecklingen varit den motsatta:

Hyra ökat från 1100 till 1700 under 1996-2016 (55 %)

Småhuspriser ökat från 184 till 711 under 1996-2016 (286 %)

 

Därmed har det skett en återgång till 1975-års nivåer. Det man kan sig fråga i dagens läge är om detta kan motivera fortsatt höga bostadspriser och till och med högre? Kollar vi in The Economist House Price index har de utveckling mot stämmer utvecklingen ganska bra överens, där priserna mot hyran gick ner från 1980 till 1995 för att sedan gå upp och förbi 1980-års nivå.

 

Källa: The Economist house-price index

 

När jag skrev detta inlägg drog jag mig till minnes studie på långsiktig avkastning på kapital ur Pikettys bok "Kapitalet i det 21:a århundradet". Där visas en långsiktig avkastning på kapital under åren 1770-2010 i Storbritannien. "Pure rate of return to capital" är den avkastning som sker i form av utdelningar, räntor och hyror minus kostnaden för förvaltning (inkluderar inte förändring av priser). Som syns nedan var den låg under 1970-1990 ur historisk synvinkel och låg också under 2010. Utifrån den kan man anta att det kommer ligga på 4-5 % framöver, något över dagens och 1980:s nivå. (Som syns i grafen ovan har Sveriges och Storbritanniens huspriser utvecklats ganska lika).

 

 

 

Det är intressant att se hur prisutvecklingen är om man zoomar ut på detta sätt och det visar att det var allmänt ett bra fyndläge för bostäder under 90-talet. Det är också fascinerande hur lång tid dessa cykler tar för bostäder, där de är långt mycket längre en börscyklerna. Vi får se om direktavkastningen kommer pressas ytterligare framöver med låga räntor eller om vi ser en vändning till medlet ovan. Det visar i alla fall att hyresavkastningen i dagsläget endast är en bit lägre än 70-talets och dagens priser kan motiveras i och med ökningarna av hyrorna senaste 40 åren.

Taggar (blogg): 
30 maj

Bostadspriser - prismodell och framtida scenarion

Att beräkna avkastningen på en bostadsinvestering är något som känns ganska trivialt men ändå kan vara ganska svårt att beräkna då det inkluderar många uppskattningar. Min allmänna uppfattning är att nästan alla som investerar i sin bostad inte har någon genomtänkt kalkyl på olika utfall av vad avkastningen kan komma att bli. Efter av att sätta mig in i djupet i hur man ska beräkna en bostadsinvestering tycker jag att det finns en bra och enkel modell som beskriver avkastningen för en bostad. Tänkte i detta inlägg gå igenom denna modell och framtida scenarion utifrån den.

 

Prisutvecklingen är helt enkelt styrd av direktavkastningen/hyresavkastningen och utvecklingen av hyran. Bostadspriserna har lite mer än dubblats de senaste 10 åren, reglerade hyror ökat ca 30 % samma period (ca 2,5 % per år) medan hyran i nybyggnationer har ökat 40 % (från 1250 kr kvm till 1750 kr kvm för 2:a). I och med presumtionshyrorna reflekterar hyror i nyproduktion ganska bra marknadshyror (här i Uppsala ligger hyrorna på nyproduktion och andrahandshyrorna på bostadsrätter i samma nivå). På grund av det använder jag hyran i nyproduktion som måttstock.

 

Direktavkastningen på bostaden är den hyra man kan få ut av bostaden. I flera av mina beräkningar av direktavkastning på en bostad har jag hamnat på en direktavkastning på 3 %. Denna nivå har minskat de senaste tio åren på grund av avskaffad fastighetsskatt och lägre räntor. Då också hyran ökat kommer det ge en multiplikator effekt. En minskning av direktavkastning från 4,5 % till 3 % ger en 50 % ökning av priset vid konstant hyra (100/0,03 = 150/0,045). Men om en ökad hyra på 40 % ska tas ut blir det multiplicerat med denna ökning för att få ut den nya hyran (140/0,03 = 1,4*150/0,045 = 210/0,045).

 

Om vi summerar:

- Hyreshöjning 40 %

- Minskad direktavkastning 50 %

Totalt prisökning 110 % (likt den faktiska utvecklingen i bostadspriser)

 

En klart enkel modell som förklarar prisutvecklingen i bostadspriser senaste tio åren. Den är klart lik den enkla modell som man kan använda för att förklara utvecklingen i aktiepriser, vilket helt enkelt är direktavkastning plus vinsttillväxt.

 

Utifrån denna modell har jag beräknat några framtida scenarion:

 

Positivt scenario:

- Hyrorna ökar med 4 % per år pga bostadsbrist och avregleringar. Resulterar i 50 % värdeökning (hyresökning) på tio år.

- Låga bolåneräntor på 2 % per år kommande tio år. Direktavkastning minskar från 3 % till 2 %. 50 % värdeökning.

Totalt 125 % värdeökning eller 8,5 % per år

 

Neutralt scenario:

- Hyrorna ökar med 3 % per år. 35 % värdeökning.

- Direktavkastning är densamma, 3 %. 0 % värdeökning.

Totalt 35 % värdeökning eller 3 % per år.

 

Negativt scenario:

- Hyrorna ökar med 2 % per år på grund av lågkonjunktur och överproduktion. 20 % värdeökning.

- Direktavkastning ökar från 3 % till 5 %. -40 % värdeminskning

Totalt -28 % värdeminskning eller - 3 % per år

 

Så i det positiva scenariot mer än dubblas bostadspriserna kommande tio år, medan i det negativa minskar de med -28 % kommande tio år. Som med investeringar i allmänhet handlar det om sannolikheter om vad eventuella scenarior blir. Om vi antar att alla tre scenarior ovan har samma sannolikhet blir den förväntade avkastningen 35 %, i likhet med det neutrala scenariot. 

 

Om man köper en bostad med 80 % belåning blir avkastningen totalt 75 % på eget kapital, eller 5,7 % per år. Men skillnaden är enorm, i det positiva utfallet blir avkastningen 625 % på eget kapital eller 20 % per år, i det negativa - 140 % eller -9,1 % per år. Vi antar också i detta räkneexempel att de 3 % i direktavkastning som bostaden ger i jämförelse med en hyresrätt precis täcker lån efter ränteavdrag och slitage (t.ex. 80 % belåning med 3,5 % ränta innan ränteavdrag och 1 % slitage = 0,8*0,7*3,5 % + 1 % = 3 %).

 

Vi ser tydligt från ovanstående kalkyl att det har ju varit en extremt bra affär att köpa bostad senaste tio åren, men att det kan bli en något sämre framöver. Utifrån de olika scenariona ovan kan utfallet bli mellan - 9 % till + 20 % per år kommande tio år. Det är som en kommenterade på mitt tidigare inlägg om fastighetsinvesteringar; det är mycket beroende på framtida ränteläget om vad som blir utfallet och det är i ett kaotiskt läge på marknaden man kan göra de bästa fynden (till skillnad från dagens). 

 

EDIT: Samma observanta läsare som kommenterade på tidigare inlägg var också observant att notera att det är förändring i direktavkastning gånger förändring av hyra som omvärderar bostadspriset, inte adderat som var i första upplagan av detta inlägg (alltså 40 % * 50 % inte 40 % + 50 %). Inlägget är nu justerat för det.

Taggar (blogg): 
26 april

Hyresavkastning i Sverige och internationellt

Detta är tredje inlägget i en serie av inlägg om kostnaden för att köpa ett boende och i detta inlägg mer ur en investerares ögon (läs tidigare inlägg här och här). Det handlar helt enkelt om hyresavkastningen och en jämförelse i internationellt perspektiv.

 

Nedan visas marknadshyra per månad för en 3:a på 85 kvm i centrum i diverse huvudstäder runt om i världen, tillsammans med kvadratmeterpriser och hyresavkastning. Stockholms bostadsmarknad är lite svår att få en bra hyra för, men 18 000 kr per månad för en 3:a i innerstaden som angavs på Numbeo och Expatistan ligger i linje med Blocket-hyror. Hyresavkastningen beräknas genom att ta hyran minus 3000 kr i drift/avgift genom priset för boendet.

 

Källa: Numbeo och Expatistan

 

Som vi ser ligger Stockholms hyror i linje med alla nordiska huvudstäder och något under Paris. I de flesta städerna är en hyresavkastning på 3 % normalt, också i New York om man justerar för lokala skatter. Köpenhamn har något högre avkastning, vilket kan bero på att mer tas ut i avgift eller deras bostadskris senaste åren. Stockholm sticker däremot ut som den stad med lägst hyresavkastning.

 

Om vi nu antar att 3 % hyresavkastning är en vettig normalnivå på hyresavkastning, vilket är ganska nära 4-5 % ränta efter avdrag, vad innebär då det för antingen hyror eller priser? Om vi fixerar priserna bör hyran öka till 22 000 kr per månad (22 %) och om vi fixerar hyran bör priserna sjunka till 70 000 kr/kvm (-23 %). Frågan är då vad som är mest motiverat, men hyror runt 20 000 kr per månad är det normala i city-kärnorna i Norden i dagsläget.

 

För att också illustrera hur svårt det är att beräkna hyresavkastningen för just Stockholm och Sverige har jag tagit med denna graf över hyresavkastningen i Norden och Baltikum från Newsecs rapport:

 

Källa: http://fastighetsnytt.se/wp-content/uploads/2017/03/Newsec_Property_Outl...

 

Vi ser att hyresavkastningen är runt 4 % för kontor och affärslokaler i Sverige och resten av Norden (närmare 7 % i Baltikum), vilket är i linje med vad många ofta säger är normal hyresavkastning. I Finland anges också det för hyresfastigheter, vilka också har 4 % i avkastning. Däremot, här sticker bostäder i Stockholm och Göteborg ut med en hyresavkastning på endast 1,5 %. Om vi jämför hyrorna per kvadratmeter i hyresfastigheter i Stockholm mot Helsingfors är de hälften (1500 kr per kvm vs 3000 kr per kvm), på grund av hyresregleringen. Så man märker verkligen vilken skillnad hyresregleringen gör i Stockholm jämfört med andra nordiska städer och har man turen att ha ett förstahandskontrakt i Stockholm har man i stort sett halva hyran på grund av hyresregleringen. 

Taggar (blogg): 
14 april

Avskaffade ränteavdrag och bostadsutgift

Många bevakare av svensk ekonomi är positiva till ett avskaffande av ränteavdrag, dels för att minska risken för att bostadspriserna sticker iväg för långt och dels för att avdraget kommer bli högt framöver när räntorna ökar. Med en bolåneskuld på 2850 miljarder i dagsläget så kommer avdraget bli 43 miljarder kronor, motsvarande rättsväsendet eller försvaret. När jag beräknade vad kostnaden är för ett boende insåg jag att den kommer påverkas ganska rejält av ett avskaffat ränteavdrag. Därför tänkte jag att det skulle vara intressant att se vad bostadskostnaden blir i detta fall.

 

Ta det hypotetiska scenariot med att vi avskaffar ränteavdragen. Vi jämför ett boende med 80 % belåning och en långsiktig ränta på 5 % (i linje med uppskattningar på långsiktig ränta på bolån). Med ränteavdrag får vi en ränta då på 3,5 %.

 

Kollar vi Mäklarstatistik för villa och bostadsrätt i Riket och Stockholm lånekostnaden följande för olika boenden med kostnad per månad i de två kolumnerna, där vi inkluderat en driftkostnad på 4000 kr per månad och amortering på 2 %:

 

 

Som vi ser ökar utgifterna per månad markant med ett avskaffat ränteavdrag, något de redan gjort med amorteringskravet. Även om vi inte skulle få ett avskaffande av ränteavdraget kommer utgifterna öka markant jämfört med den situation som rått. Nedan visas läget med ränteavdrag, men utan amorteringskrav och 2 % ränta (situationen för innan amorteringskravet) och med amorteringskrav och 5 % ränta (hypotetisk situation om 10 år):

 

 

Vi ser att utgiften per månad mer än dubblas om räntorna återgår till 5 % och amorteringskravet är kvar. Det är klart stor skillnad mot det läget som varit till för något år sedan. Stockholm kommer bli mest drabbat där utgiften i så fall skulle öka med 150 %. Om också ränteavdragen avskaffas skulle utgiften öka med nästan det tredubbla, något som kan vara ohållbart då medellönen i staden endast är 30 500 kr per månad (2014). Detta skulle i så fall sätta ett ordentligt tryck nedåt på priserna, motsatt det vi sett hittills.

 

Det verkar ännu inte riktigt som att ett avskaffat ränteavdrag är på agendan, men det skulle påverka klart utgiften för boendet och dämpa belåningen, något som skulle vara önskvärt då en hög privat belåning är en stor risk för samhället. Det skulle också vara något gynnsamt för icke-ägare och framtida ägare, alltså dagens unga, då det skulle göra boendet billigare och lättare att köpa. Däremot skulle det bli klart dyrare för de som köper en bostad och vid fallande priser skulle många tyvärr hamna i knipa.

 

Även om det inte sker ett avskaffande av ränteavdrag så kommer bostadsutgifterna öka markant vid ökande räntor, något som troligtvis kommer ha en dämpande effekt på priserna. Vad räntan kommer att bli framöver är det få som vet, de flesta ekonomer och aktörer är ganska osäkra om vad det kan bli och det är verkligen ingen som kan veta säkert.

Taggar (blogg): 
9 april

Kostnaden för att köpa boende i dagsläget

På senaste tiden säger rubrikerna att bostadspriserna börjar gå upp igen och det är intressant att se vad värderingarna ligger på idag. Riksbanken har i stort sagt att vi kommer ha nollränta till början av 2019 och många tror ännu längre på grund av senaste årens utveckling, vilket drivit på utvecklingen. Nu har vi också amorteringskravet vi behöver ta hänsyn till när man räknar på en bostadsinvestering och täcka hela kostnaden. Jag har bevakat bostadsmarknaden regelbundet här på bloggen och tänkte därför att det kan vara intressant att se hur mycket det kostar att köpa ett boende i dagsläget med dagens bostadspriser. Som exempel tar jag Stockholm som har en av de hetaste bostadsmarknaderna.

 

I dagsläget har vi räntor på kring 2 %. Det är i linje med prissättningen som normalt sker på lån, vilket är marknadsräntan plus 1,5-2 % som bankerna tar för att den risk och kostnad de utsätter sig för genom att låna ut pengar och för att täcka deras avkastningskrav på investerat kapital. På längre sikt (om 5-10 år) beräknas reporäntan vara 3 % (källa), vilket i så fall skulle innebära en bolåneränta på 5 %. Därmed utgår jag från både dagens ränta och räntan på längre sikt för att beräkna vad kostnaden för att äga en bostad blir för de två olika fallen. Insats antas vara 20 %, vilket med en långsiktig 2 procentig uppgång på bostäder ger en okej avkastning på eget kapital på 10 % (5 gånger hävstång). För att jämföra tar jag tre olika alternativ, med utgifter per månad (därmed inkluderas amortering, eftersom man måste betala amortering varje månad).

 

Alternativ 1: Lägenhet i närförort/förort i Stockholm

Kostnad 2,5 miljoner

Insats en halv miljon

3000 kr i drift/avgift

Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 2 300 kr

Räntekostnad (3,5 % efter avdrag): 5 800 kr

Plus amortering (2 %): 3 300 kr

Totalt: 8 600 kr och 12 100 kr per månad

 

Alternativ 2: Köpa hus, stor lägenhet i närförort/förort eller 2-3:a innanför tullarna

Kostnad 5 miljoner

Insats 1 miljon

4000 kr i drift/avgift

Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 4 700 kr

Räntekostnad (3,7 % efter avdrag): 12 300 kr

Plus amortering (2 %): 6 700 kr

Totalt: 13 400 kr och 23 000 kr per månad

 

Alternativ 3: Hus centralt eller stor lägenhet i centrala Stockholm

10 miljoner

Insats 2 miljoner

4000 kr i drift/avgift

Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 9 800 kr

Räntekostnad (3,84 % efter avdrag): 25 600 kr

Plus amortering (2 %): 13 300 kr

Totalt: 27 100 kr och 42 900 kr per månad

 

Utöver det tillkommer kostnader för lagfarter, panträtter, mäklare och skatter. Kollar vi på kostnaden för att hyra i Stockholm på Blocket tas oftast en hyra ut på ca 12 000 kr för alternativ 1, 20 000 kr för alternativ 2 och 30 000 kr för alternativ 3. Så att köpa ett boende i dagsläget är till och med billigare inklusive amortering än att hyra i andrahand, vilket är fullt resonabelt. Det är ganska dyrt i Stockholm och man förstår varför det är långa köer till reglerade hyreskontrakt som ges ut för priser långt under andrahandsmarknaden.

 

Med normala inkomster i ett tvåmannahushåll på 40 000 - 60 000 kr per månad efter skatt täcker det nästan alla alternativ ovan, men 10 miljoners lägenheter och villor är utom räckhåll för många. Med dagens räntor är månadsutgiften inte så hög i de första två alternativen. Däremot, om räntorna går upp till 5 % blir det markanta ökningar i utgifterna per månad och alternativ 2 och 3 kommer få ökningar på 9 600 - 15 800 kr per månad, då också ränteavdraget minskar från 30 % till 21 %. Det kommer i alla fall att kännas av bland många med sån ökning av boendeutgifterna.

 

Som det verkar så kan bostadspriserna i Stockholm kan anses vara vettiga om man utgår från prissättningen på andrahandsmarknaden, speciellt med dagens räntor. Om räntan kommer gå upp kommer det bli klart dyrare att låna och bostadsutgifterna kommer gå upp. Hur mycket det kommer påverka priset är frågan och många brukar ta höjd för ökande avgifter. Att köpa sitt boende om man flyttar till Stockholm kan ändå kännas något vettigt med tanke på alternativen och om man har insatsen. Men det känns inte som att vi är i ett läge där bostadspriserna kan gå upp 50 % till, eftersom då kommer utgifterna bli avsevärt höga oavsett boende. 

 

Sen kanske en bostad inte alltid är det bästa alternativet att investera i och vi kan väl ha högre priser än motiverat om t.ex. ränteavdrag försvinner, fastighetsskatt försvinner eller riskviljan minskar. Det är också ett stort risktagande många gör, då det finns risk att hamna med miljoner i skulder om vi får en liknande utveckling som på 90-talet. Men man köper för att bo och så länge man kan betala banken så bör bostadspriserna inte påverka en. Sen vad som händer med prisutvecklingen framöver vet ingen, det kan mycket väl bli eufori som panik och nedgång. Men för den långsiktiga investeraren så är det intressanta att se över vad alternativet är i dag mot andra alternativ, som att hyra och investera pengarna på annat håll.

 

För mer läsning, se tidigare inlägg i samma ämne:

Globala huspriser

Tio anledningar till varför jag investerar i börsen och inte i en bostad

Investera i en bostad

Bostadsbubbla eller inte - ekonomerna debatterar

Är dagens lägenhetspriser vettiga?

Bostaden bör inte vara ens första investering

Avkastning på Svenska tillgångsslag 1870-2012 (inkl huspriser)

Taggar (blogg): 
30 oktober 2016

Globala huspriser

Fenomenet med huspriser som stuckit iväg är inte enbart begränsat till vårt kalla land här i norr utan återfinns i ett antal andra länder, främst med anglosaxiskt ursprung. Nedan visas utvecklingen av huspriser sedan år 2000 av länder där huspriserna ökat med 150-200 % (USA som referens). 

 

 

Som ses i grafen ovan är vi inte ensamma, utan alla dessa länder har haft liknande utveckling. Däremot är det inte helt riskfritt bara för att flera länder har haft liknande utveckling, då många har skrivit om potentiella bubblor i både främst Australien, Kanada och Hong Kong. I Hong Kong har också priserna fallit en -10 %, men verkar ha lugnat sig lite på sista tiden. 

 

Oavsett är det intressant att jämföra situationerna i de olika länderna. Mycket är drivet av sjunkande räntor. Här i Sverige har räntorna sjunkit från 6 % till 2 % här i Sverige (SEB), vilket har gjort att kostnaderna för lånet har minskat med två tredjedelar. Dessutom har fastighetsskatten i princip avskaffats (utbytt mot en kommunal fastighetsavgift). Konjunkturinstitutet gjorde en intressant studie på just detta utifrån en brukarkostnadsmodell där de visar på att långsiktiga ränteförändringar på 2-3 % ökar eller minskar bostadspriserna med ca 20-30 % beroende på de olika antagandena. Så en minskning från 6 % till 2 % påverkar klart utvecklingen. 

 

Kollar vi på snitthuspriserna i olika länderna och deras dyraste städer är de följande:

 

Vancouver 7 miljoner

Kanada 3 miljoner

 

Sydney 6 miljoner

Australien 4,2 miljoner

 

London 6,3 miljoner

UK 2,4 miljoner

 

Stockholm 7 miljoner

Sverige 3 miljoner 

 

I stort sett ganska jämförelsebara med svenska priser för de flesta länderna (UK lite under pga svagt pund). Dessa priser går att jämföra med andra jämförbara länder, så som Tyskland med snitt 3,2 miljoner, USA på snitt 1,7 miljoner och Danmark på snitt 2,5 miljoner. Man kan undra lite varför så glesbefolkade länder som Kanada, Australien och Sverige snarare ligger närmare tätbefolkade länder än länder som USA. Här är alltid svårt att säga varken bu eller bä då man kan resonera att ett okej pris är 2 miljoner, men också att vi har ett okej pris idag på 3 miljoner i snitt. Kollar vi på hyresavkastningen i länderna ovan är den ca 3-4 %, vilket också stämmer bra i Sverige om vi endast kollar på andra hand och nyproduktion (innebär en hyra på ca 20 000 kr för en villa i Stockholm, vilket också de ligger ute för på Blocket). 

 

Oavsett är det mycket intressant att bevaka alla dessa bostadsmarknader, eftersom de är mycket omskrivna och många tror att det är bubblor. Om det nu kommer ske och vi får en svensk skuldkris och Sverige går in i dimman är frågan. Bloggarna Cornucopia och RikaTillsammans med flera har ju ropat varg i flera år nu, så kommer det verkligen ske? Vi får se, men om Steve Keens resonemang med att privat skuldsanering är riktigt jobbigt för ekonomin kommer vi liksom de andra länderna få det svårt, liksom det som hänt i länderna i södra Europa som fått minska sina skulder senaste tio åren. Men än så länge fortsätter priserna bara upp och det är kanske inte dags än att ropa varg. 

 

Mer läsning:

http://www.svd.se/storbank-slar-larm-stockholm-i-bubbelriskzon

https://riskminimeraren.blogspot.se/2016/10/riskminimeraren-down-under-d...

Taggar (blogg): 
14 oktober 2016

Tio anledningar till varför jag investerar i börsen och inte i en bostad

Efter att sparat nu i några år så har jag tillräckligt för att investera i en bostad. Däremot så väljer jag att inte göra det utan investerar i börsen istället. Här följer de anledningar som ligger till grund för mitt beslut:

 

  1. Har ett förstahandskontrakt till en bra och billig hyresrätt. Detta är den viktigaste punkten, eftersom den möjliggör att jag kan välja att stå utanför eller gå in i bostadsmarknaden.
  2. Har en tidsbegränsad anställning. Som doktorand är min anställning 4-5 år, vilket gör att jag redan på förhand vet att jag kanske måste flytta på mig om några år.
  3. Vill ha friheten. Att inte ha sina pengar låsta i en bostad är en ovärderlig frihet. Skulle jag skaffa en bostad skulle jag försöka se till att inte ha mer än hälften av kapitalet låst i denna.
  4. Den extrema hävstångseffekten. Oftast går man in med 80-90 % belåning i en bostad, vilket gör att vid en nedgång på 10-20 % så är hela ens insats bortblåst och man riskerar att förlora mer än 100 % av sitt kapital.
  5. Den låga historiska värdeökningen. Bostäder har över tid haft 1 % reell värdeökning senaste 150 åren, vilket också går i cykler. Med de senaste två decenniernas höga prisökning så kan man inte förvänta sig så prisökning mycket framöver, snarare tvärtom.
  6. Den låga direktavkastningen. I jämförelse med äldre hyreslägenheter är direktavkastningen på motsvarande bostadsrätter 2 % i Uppsala, medan 4 % mot nya lägenheter och andra hand (direktavkastning = skillnad i hyra och avgift genom värdet på bostaden). Har man lyckats köa till sig ett kontrakt eller fått det på annat sätt kan det vara mer prisvärt än att köpa.
  7. Finner inget behov av att äga min egen bostad. Många vill äga sin egen bostad eftersom det ger dem mervärde. Själv gillar jag att kunna ringa hyresvärden och låta de fixa problem i lägenheten, exempel från sen jag flyttade in; kylskåpet gick sönder, kranen droppade, problem med avloppet, lampknappen gått sönder. Utöver det så tapetserade de om hela lägenheten vid inflytt.
  8. De låga räntorna. Om nu räntorna kommer att ändra på sig framöver, så kan det ha konsekvenser för hela bostadsmarknaden. Avgifterna behöver gå upp och priserna kommer att pressas. 
  9. Diversifiering. Att investera i en bostad är motsatsen till att diversifiera, speciellt om det också är den enda investeringen. Man investerar lokalt, investerar i en enda tillgång etc etc. Investerar man i finansiella tillgångar kan man investera globalt och inte vara beroende av den lokala konjunkturen.
  10. Oroande risktagande. När man diskuterar bostäder med diverse människor så verkar det som att många inte är medvetna om den risk de tar. De är oftast förblindade av den stora uppgången som skett i bostäder och anser att bostäder alltid är en bra investering. Det är oroande att gå in i en sådan marknad.

 

Med detta sagt så är anledningarna till hur man investerar mycket beroende på sig själv och sina egna prioriteringar, men jag är lite emot standardrådet att man ska investera i sin egen bostad, speciellt när det också blivit ett standardråd och alla anser att det är en självklar investering och tar en stor risk när de köper. Tyvärr har vi en dissfunktionell hyresmarknad här i Sverige, men lyckas man väl få en billig hyresbostad kan det vara bättre än att köpa. Men står man i läget att hyra dyrt i andra hand, har bra med besparingar, ska bo länge i ett område och så vidare, är det klart intressant att köpa. I så fall kan jag rekommendera detta inlägg av Besser. Ännu är också trenden upp på bostadsmarknaden. 

Taggar (blogg): 
9 oktober 2016

Investera i en bostad

Ett av standardmålen med ett sparande, speciellt för personer i 20- och 30-års åldern, är att spara ihop för att köpa sig ett eget boende. Jag insåg nyligen att jag börjar komma upp i de belopp som man behöver för en insats i ett boende och tänkte att det kan vara dags att räkna på en sådan investering. Detta är ett försök att beräkna avkastningen och risken för en bostadsinvestering.

 

Följande är antaganden för en bostadsinvestering: Tanken är att bo där i 10 år. Visst kan det bli kortare eller längre, beroende på situation, och något att tänka på i beräkningen. Anledningen att jag tog tio år är att det är en lagom period för att det ska bli tillräckligt långt för en långsiktig investering, samtidigt som tillräckligt kort för att anpassa för ändrade omständigheter, som bildande av familj etc.

 

Nedan beräkningar är för en lägenhet på 50-60 kvm i Uppsala (till viss del Stockholm förort):

2 miljoner kronor för lägenheten

3000x12 = 36 000 kr i avgift per år

 

Antar 15 % insats

Boränta 10 år bunden: 3,08 % (2,156 % efter skatt)

Totalt 1,7 miljoner blir 36 650 kr i ränta per år

 

Extra kostnader:

Renoveringar, saker som går sönder etc. 10 000 kr per år

 

Totalt = 82 650 kr per år

 

Med ovanstående beräkningar beräknas kostnaderna för att äga ett boende med fix ränta kommande tio år. Anledningen till att jag valde fix ränta, är för att en ränta på 3,08 % kan också bli snittet för en kortsiktig ränta kommande 10 år. Så det var ett bra estimat, plus att man kan binda till det om man vill, så det är något realiserbart.

 

För att hyra en lägenhet i Uppsala (till viss del Stockholm förort):

Hyra lägenhet (per år)

6000 kr = 72 000 kr (gammal)

10 000 kr = 120 000 kr (nyproduktion eller andra hand)

 

Mellanskillnad:

Gammal lägenhet -10 650 kr per år

Nyproduktion/andra hand + 37 350 kr per år

Satsat kapital 300 000 kr

 

Avkastning på eget kapital:

-3,55 % gammal lägenhet

+12,45 % nyproduktion/andra hand

 

Ovan beräknar jag mellanskillnaden mellan att hyra och köpa en lägenhet och utifrån det avkastningen på eget kapital. Jag valde två case, en billig gammal lägenhet för 6000 kr i månaden och en nyproducerad lägenhet för 10 000 kr i lägenhet. I Uppsala går det också få tag en likvärdig lägenhet i andra hand för 10 000 kr. Avkastningen är till och med negativ i jämförelse med en billig hyresrätt. Ännu har jag inte tagit hänsyn till förändringen i priser på bostaden.

 

Med 15 % insats blir hävstången 6,67 för insatt kapital. Med en fortsatt ökningstakt på 10 % per år som skett sedan mitten av 90-talet blir det en ökning på 66,7 % av det egna kapitalet per år. Man förstår varför det varit en lönsam affär för de som investerat i bostäder. Däremot på längre sikt har bostäder endast gått upp med 1 % inflationsjusterat men oftast följt inflationen. Om vi antar att det innebär en uppgång på 2-3 % över tid ger det en ökning på 13,3 - 20 % per år på det egna kapitalet. Totalt innebär det en avkastning på 10-17 % per år mot en gammal lägenhet och 26-33 % per år mot en ny.

 

Nu har vi inte tagit med riskerna. Det finns en risk att räntorna går upp, ränteavdraget avskaffas, bostadsskatt införs och så vidare. Alla dessa kan lätt öka kostnaderna med 30 000 - 40 000 kr vilket skulle göra en bostadsinvestering olönsam. Dessutom tar man hela risken som bostadsägare, vilket kan kosta mycket pengar i slutändan. Risken är mycket koncentrerad till en och samma tillgång, vilket innebär i sig en hög risk. Bostadsrättsföreningen kan tvinga dig sälja, blir det en kris kan man både förlora jobbet och inte ha råd att betala lånet. Man har också ett enormt lån hängande över sig vilket nästan motsvarar tio årsinkomster, lika länge som vi antar att man bor där.

 

Hävstången verkar också i båda riktningarna. Om vi ser en kris likt 90-talet med bostadspriser som gick ner -40 %, innebär det att man förlorar 267 % av det insatta kapitalet. Man har alltså förlorat 2,67 gånger mer än vad man satsat, vilket i Sverige man oftast får bära med sig i graven. Så man tar enormt stora risker. I jämförelse har pengar satsat i börsen "endast" förlorat 70-80 % som mest, rena säkra investeringen i jämförelse.

 

Totalt sett innebär det en bra avkastning till hög risk om bostadspriserna fortsätter upp. Om de nu kommer att vara stilla framöver är det endast lönsamt för de som står mellan en ny hyreslägenhet och att köpa. För de som har en gammal hyreslägenhet är det mer värt att bo kvar. Nu är det inte alltid ett alternativ och det finns en anledning till att det är långa köer på billiga hyreslägenheter, något som så klart sker om de är under "marknadsvärde". Att förutsäga priser är extremt svårt, så liksom börsen är det svårt. 

 

Detta var mitt försök att beräkna på en bostadsinvestering. Jag skulle gärna vilja ha kommentarer om min beräkning, är det något jag missar? Det vore bra att ha en modell för beräkning på avkastning på en bostadsinvestering så att man kan göra ett väl underbyggt beslut när man väl sätter sig i den situationen. Men som alla investeringar är det alltid många osäkerhetsaspekter att ta hänsyn till. 

Taggar (blogg): 
19 augusti 2016

Faller bostadspriserna?

En vän skrev till mig och undrade vad jag tyckte om bostadspriserna och hade noterat att de stannat av. De som har följt denna blogg ett tag har märkt att jag varit skeptisk till dagens bostadspriser och den ganska maniska fas vi varit inne i sedan 2012. Däremot har bostadspriser haft bra momentum och fortsatt upp. 

 

Kollar vi på utvecklingen för Valueguards bostadsindex toppade den på 222 i våras för bostäder generellt och 286 för bostadsrätter. Det innebär att sedan 2005 så har priserna gått upp med +122 % respektive + 186 %. Nedan är grafen för de två indexen med ett 10 månaders flytande medelvärde (motsvarande 200 dagars). Båda indexen är nu runt detta medelvärde men inte klart brutit under detta, vilket historiskt varit en bra trendsignal i alla möjliga tillgångar. Det skedde under lågkonjunkturerna 2009 och 2012 senast.

 

Källa: Valueguard

 

Än kan man inte från index säga att det direkt är ett trendskifte utan mer en avmattning. Booli kom också nyligen med en studie som visade att bostadspriserna på flera håll i landet fallit på ett år sikt, se dagens artikel från Di, vilket brukar vara en bra indikator på trendskifte. Om det nu blir ett trendskifte och bostadspriserna fortsätter falla så kan det ha stor påverkan på ekonomin i stort. Många institut har gjort studier på hur mycket ett fall i bostadspriser påverkar konsumtion, och även om man ska vara skeptisk till specifika siffror så är det i alla fall omfattande. Vi har nu haft en boost i ekonomin av bostadspriser som gått upp och det skulle kunna vända till att ekonomin dras tillbaka av bostadspriser som går ner.

 

Vi är däremot inte det enda landet med rusande bostadspriser, utan länder så som Australien, Kanada och Hong Kong har också haft rusande priser i samma skala. Ekonomen Steve Keen som specialiserat sig på skuldkriser påpekar just detta i våras och det problem en skuldkontraktion kan ha i en ekonomi, just det som vi sett i stora delar av euro-området.

 

Källa: Economist

 

Det är svårt att säga riktigt vad som kan hända och det kan bli så att vi fortsatt kommer att se högre bostadspriser, även om det känns svårt att uppnå i dagsläget. Det är mest att man bör vara medveten om de risker som finns samt att ta hänsyn till det i sitt investerande. Vi kan se en liknande utveckling som i början av 90-talet där börserna i resten av världen går bra men där svenska börsen går dåligt, en svag svensk krona och att det påverkar bolagen med hög inhemsk exponering negativt. 

Taggar (blogg): 

Sidor

Blog Archive

Blog Archive
2017 (81)
Aug (4)

Taggar