Investerarfysikern
Likes
719
Antal inlägg
1227
Följare
137
Medaljer
0
Om användaren
Jag är doktorand i fysik och intresserad av investeringar och nationalekonomi. På denna blogg skriver jag om kvantitativa aktieinvesteringar, aktier, forskning inom finans och om nationalekonomiska problem.

RSS

RSS feed
12 juni 2015

Har vi en bostadsbubbla?

Valueguard släppte idag sitt HOX index för maj 2015 och det visade sig att denna månad så gick bostadsrättspriser ner snarare än upp. Jag tänkte här med en serie grafer uppdaterade med de senaste siffrorna belysa hur fallet ser ut på den svenska bostadsmarknaden.

 

Först så kommer HOX indexet. Vi ser att svenska bostäder har gått upp med 100 % på nu lite mer än 10 år där den mesta av ökningen har varit bland bostadsrätter som gått upp med 160 %, vilket är dubbelt så mycket än för villor som gått upp med 80 %. Så det var ett bra val att för tio år sedan köpa en bostadsrätt då man har fått en avkastning på 10 % per år. Ännu bättre är det om man då lånade för 80 % av värdet eftersom värdeökningen på en insats på 20 % av värdet är då 30 % per år och en total avkastning 1 300 %. Snacka om hävstångseffekt. Detta kan jämföras med SIX Return Index som under denna tid gett en avkastning på 240 %. Att köpa en bostadsrätt med bostadslån har varit en av de bästa investeringarna man kan ha gjort de senaste 10 åren.

 

 

Om vi kollar i lite längre perspektiv och ser hur en bostadsinvestering sett ut sedan 1957 där vi använder oss av Riksbankens data så får vi bilden nedan. Här har jag lagt till utvecklingen för åren 2012-idag utifrån HOX-index. Att köpa ett hus år 1957 har gett en värdetillväxt på 3700 %, eller 6,4 % per år.

 

 

Kollar vi på samma graf men med logaritmisk skala ffår vi ett linjärt beteende. Endas saken är att inflationen har minskat kraftigt på senare år, men bostadspriserna har fortsatt tuffa på.

 

 

Kollar vi då inflationsjusterat får vi en annan bild. Endast sedan år 2000 har det varit bra att köpa en bostad justerat för inflation. Innan dess så följde priserna inflationen ganska väl. Om vi nu motiverar att huspriser ska öka jämfört med inflationen och sätter in en trendlinje så fås att huspriser i så fall var undervärderade under 80-tal och 90-tal och är övervärderade idag. För att falla tillbaka under trenden innebär det ett fall på -33 %.

 

 

Jämför vi med aktieindex så har det gett en betydligt högre inflationsjusterad avkastning även om det till en början var bättre att köpa hus än aktier. Här räknar jag på index utan direktavkastning (prisindex), då direktavkastningen ungefär motsvaras av den intjänade hyran om man äger sitt boende.

 

 

Ett annat sätt att se på huspriserna är att jämföra med löner. Här tas värdena om löner från Ekonomifakta som har värden för löner för tjänstemän och arbetare från SCB. Utifrån detta så var boende undervärderat under 80- och 90-talet men kom ikapp lönerna under 2000-talet. Om de ska återgå till löneutvecklingen så behöver huspriserna falla med -20 %.

 

Löner mot huspriser inflationsjusterat

 

Använder vi 58 års husprisindex så ser man att bostadsmarknaden går i cykler. De följer inkomstutvecklingen ganska bra men med perioder av över och undervärdering. Just nu verkar vi närma oss en period av övervärdering, vilket kan innebära att vi kan gå över i en period av undervärdering. Tidigare så var 1957-1980 en period då huspriserna högt värderade, sedan var huspriserna lågt värderade under åren 1980-2000 för att nu återigen vara högt värderade. Själv tycker jag att det bästa är att jämföra med lönerna då det visats ganska tydligt av ekonomer att man över tid spenderar liknande andel av sin inkomst på sin bostad. Oavsett hur man räknar så känns ett "regression to the mean"-scenario fullt troligt de kommande 10 åren, antingen via en krasch eller en stagnering av huspriser. Med tanke på att det finns perioder då bostadspriser är mycket lägre värderade än det vanliga så kan också ett ännu större fall komma, så pass att bostäder blir undervärderade. Men som vanligt med trender är det svårt att förutspå dessa. Folk har sagt att bostäder varit dyra sedan 2010, vilket enligt ovan stämmer och de har nu blivit ännu dyrare. Istället som för flera andra större länder i världen där bostadspriserna har återgått till det normala har svenska priserna ökat ännu mer. Det ska bli intressant att se vad som händer kommande år. Kommer priserna fortsätta upp ännu mer eller falla? De senaste 20 åren har en bostad varit en riktigt bra investering, nu återstår frågan om det kommer att bli det nästa 20 år?

 

I helgen kommer jag lägga upp mer inlägg om bostadsmarknaden där jag jämför när det är värt att köpa en bostad jämfört med att hyra en bostad. Ett annat inlägg på gång är att jämföra att köpa hus i Sverige jämfört internationellt. 

Taggar (blogg): 

Blog Archive

Blog Archive
2017 (80)
Aug (3)

Taggar