Rapportkommentar H1 2020 (Läs den fullständiga analysen med estimat här)
- Bittert andra kvartal
- Säkerställa likviditeten
- Hjulen börjar åter snurra
Rapportkommentar
Bittert andra kvartal. Quartier Properties (QP) stora satsning Boho Club med både hotell samt restaurang, som slutfördes under hösten 2019 hann bara vara öppet i ett kvartal innan pandemin slog till och tvingade verksamheten till att stänga. Innevarande år som skulle bli det år då QP skulle börja få in intäkter från satsningen (värderat till ca 250 MSEK) kunde således inte ha börjat sämre. Detta tillsammans med att uthyrningen av lägenheter i företagets bestånd i Benahavis var avstängd under större delen av andra kvartalet gjorde att intäkterna från operatörsverksamheten – till skillnad från vad som prognostiserats - blev mycket blygsamma under perioden. Trots den dramatiska nedgången i intäkter från bolagets operatörsverksamhet under Q2 ökade dessa intäkter under det första halvåret ändå till 11,5 MSEK (7,2). Då är det ändå att anmärka att Q1 av naturliga skäl är ett relativt sett mycket svagt kvartal för QPs operatörsverksamheter. Företaget lyckades under det första kvartalet sälja fyra lägenheter i Benahavis för sammanlagt ca 17 MSEK, vilket stärkt likviditeten (se nedan) och som också i stort sett kunde validera tidigare redovisade ej realiserade värdeförändringar. Trots tillfälliga uppsägningar och andra åtgärder tvangs operatörsverksamheten under kvartalet redovisa en förlust om ca 22 MSEK, vilken till stor del är hänförlig till Boho Club. Färdigställandet av Boho Club och halvårets förlust har gjort att företagets räntebärande skulder steg till 276 MSEK vid halvårsskiftet att jämföra med 209 MSEK vid motsvarande tidpunkt för ett år sedan. Trots detta försämrades finansnettot under första halvåret endast till -6,1 MSEK ( -5,3) och visar att räntorna på bolagets lån var på väg ned (ca 6% i snitt under första halvåret). För första gången sedan noteringen tvangs QP i en rapport redovisa en värdeminskning av fastighetsbeståndet. Enligt en extern fastighetsvärdering minskade värdet med drygt 5% i förhållande till årsskiftet och innebär att värdet nu uppgår till ca 780 MSEK. Trots nedgången i fastighetsvärdet uppgick lånekvoten enbart till 32% och soliditeten till 49% vid halvårsskiftet.
Säkerställa likviditeten. Även om både verksamheterna i Boho Club och Benahavis öppnat igen i juni och juli kommer beläggningen med största sannolikhet under resten av året drabbas negativt. Till det kommer en relativt hög amorteringstakt på upptagna skulder. Därför har företagsledningen ägnat mycket tid åt att säkerställa att det finns tillräcklig likviditet för att klara denna ”storm”. Förutom den ovan angivna försäljningen av lägenheter stärktes likviditeten i januari av en nyemission av preferensaktier som tillförde en likvid om ca 25 MSEK. Trots detta var koncernens likvida medel vid halvårsskiftet endast ca 2 MSEK. Av bolagets räntebärande lån vid halvårsskiftet utgörs 160 MSEK av traditionella banklån och 115 MSEK i huvudsak av investeringslån. För att säkerställa likviditeten och kunna återbetala en del av de investeringslån som förfaller till betalning under år 2021 ingick QP i juli ett låneavtal med en fond om sammanlagt 17 MEUR. Detta innebär att den likvida ställningen avsevärt stärkts och att oron för en likviditetskris kan skingras även om denna kris fortsätter in i nästa år. Det sker emellertid till ett pris i form av en ränta om hela 12,5% under de första två åren och gör att QPs förhoppningar om att kunna minska de genomsnittliga räntorna genom mer traditionell finansiering går om intet. Enligt avtalet förbinder sig också QP att inte betala någon utdelning vare sig på preferens- eller stamaktier under lånets löptid om fyra år. QP har även beslutat om att erbjuda innehavare av preferensaktier att byta dessa mot stamaktier samt teckningsoptioner.
Hjulen börjar åter snurra. QPs två operatörsverksamheter har åter börjat generera intäkter under Q3 men vi räknar med att dessa både under innevarande kvartal och Q4 kommer inte kommer att täcka de löpande drifts- och räntekostnaderna. Vi har sedan räknat med en gradvis förbättring av beläggningsgrad och omsättning som gör att rörelseresultatet från operatörsverksamheten under 2021 visar överskott men inte täcker centrala kostnader och räntekostnader. Till det kommer en av oss prognostiserad försäljning av fastigheter med mindre överskott. Den förstärkta likviditeten i form av det nya lånet och möjligheten att fortsätta sälja en del av det lågt belånade beståndet om ca 100 lägenheter i Benahavis (sammanlagt värde enligt värdering gjord före pandemin ca 350 MSEK) gör att förutsättningarna för att övervintra till dess att turism och resande kommer tillbaka till normalnivåer enligt vår mening är mycket goda. QPs aktiekurs har till följd av pandemin sjunkit med mer än 60% i år och aktien handlas för närvarande till en rabatt om ca 50% av det redovisade substansvärdet om 6,72 SEK per aktie. Även om det är troligt att förlusterna fortsätter under resten av året samt att värderingarna av fastigheterna under rådande omständigheter är svåra att göra framstår det som om marknaden med dagens värdering av substansvärdet har intecknat en mycket mörk framtid. De fastighetsföretag som överlever denna kris borde ha stora möjligheter när efterfrågan och marknaden kommer tillbaka.
Kort om Quartiers Properties
Ordförande: Jörgen Cederholm
VD: Marcus Johansson Prakt
CFO: Maria Cepero
Lista: Nasdaq First North
----------------------------------------
Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. A°sikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.
Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.
TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.
Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.
Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.
Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.