Vägen till Frihet
Likes
193
Antal inlägg
243
Följare
71
Medaljer
0
Stad
Stockholm
Om användaren
Vi sitter fast i ekorrhjulet och vill hitta vägen ut! Vi vill ha mer tid att umgås med varandra och mer tid att lägga på projekt som betyder något för oss - på riktigt. Vår dröm är att kunna sluta arbeta (om vi vill), flytta till ett varmare land och leva av våra passiva inkomster. Följ vår väg till frihet och vår kamp att bygga upp en "pengamaskin" som gör det möjligt för oss att realisera drömmen.
Kontakt email

RSS

RSS feed

Blogg

Därför är Castellums förvärv av Norrporten positivt för aktieägarna

I mitt inlägg Rapport Q1 2016 – Castellum. Förvärv Norrporten dök det upp en del intressanta kommentarer. Det är denna typ av kommentarer som gör bloggandet extra kul. I kommentarerna från Rationality Quest, Ingenjörsliv, Johan samt Daniel läggs det nämligen fram argument kring varför det här med Norrporten inte alls är en bra affär för oss aktieägare vilket jag i inlägget påstår att jag tycker det är. Jag kände direkt att jag inte kunde svara på deras åsikter och synpunkter som en kommentar då det skulle blivit för långt så därför har jag valt att skapa ett separat inlägg. I det här inlägget ska jag försöka redogöra för varför jag anser att det här är en bra affär för oss aktieägare.

 

 

 
Om vi börjar med själva köpet och resonemanget kring P/E så håller jag med Ingenjörsliv om att det inte är tal om något fyndköp. Jag vill dock påstå att prislappen är ok, men alltså knappast låg. För att kunna svara på frågan om det är en bra affär eller inte måste man dock, enligt mig, se förbi prislappen. Visst, man vill ju se att priset är rimligt och att bolaget inte betalar premium och i det här fallet anser alltså inte jag att Castellum gjort det. Man har betalt ett ok pris som inte sticker ut åt något håll. Castellum betalar c:a 14 miljarder för fastigheter som i nuläget är värderade till c:a 26 miljarder så skulle värderingen behöva skrivas ner framöver finns utrymmet.
 
När jag konstaterat att prislappen får anses ok samt att det även finns viss fallhöjd i pris kontra värdering behöver jag ta ställning till vad jag tror att Castellum kan göra med förvärvade objekt vad gäller intjäning (förvaltningsresultat). Som långsiktig ägare är det klart mer intressant att titta på hur förvaltningsresultatet förväntas utvecklas eftersom det har störst betydelse när det kommer till saker som utdelningar, kassaflöden osv. Det bokförda värdet på själva fastigheterna kommer garanterat att variera över tid, men är ändå av mindre betydelse för oss som är långsiktiga. Ett fastighetsbolag kan ju ha riktigt fina kassaflöden och ett starkt förvaltningsresultat, men samtidigt göra en förlust på sista raden pga att fastighetsvärdena skrivs ner. Det är ju också skälet till att nyckeltalet P/E i princip är helt ointressant vad gäller fastighetsbolag. P/förvaltningsresultat däremot är klart mer intressant och detta ser klart spännande ut när det gäller ”nya” Castellum tycker jag.
 
Rationality Quest skriver i en kommentar att affären innebär en 6,8 % ökning av förvaltningsresultatet, men enligt de siffror jag har tagit del av förväntas ökningen bli klart högre än så. I den information jag har läst skriver Castellum att ökningen redan från start (proforma och utan hänsyn taget till synergier) förbättras från 9,83 kr/aktie till 10,63 kr/aktie på årsbasis. Det är alltså en ökning om c:a 8,1 % direkt. Visst, det kommer ju inte slå igenom dag ett då det kommer kostnader för omstrukturering, transaktioner mm, men ändå.
 
Min övertygelse är dock att Castellum kommer kunna kräma ut klart mer än så genom olika åtgärder som blir helt naturliga vid ett köp som detta. T ex måste det finnas många kostnader som kan dras ner när de nu slår ihop två bolag till ett, t ex inom funktioner såsom IT, administration, ledning/styrning, drift mm. Castellum själva anger att det handlar om minst 150 Mkr på årsbasis och inte osannolikt mer än så. Tar vi det i beaktning blir förvaltningsresultatet, proforma, istället minst 11,27 kr/aktie vilket är en ökning om c:a 14,6%. Det tycker jag ser väldigt bra ut.

 

Vad gäller belåningsgraden som självklart är en viktig aspekt höjs den nu från 50 % till 54 %. Det ser jag absolut inte som något positivt, men jag tror inte att det kommer ta speciellt lång tid innan den är nere på 50 % eller lägre än så igen. Skälet till det är att jag vågar garantera att det kommer genomföras ett flertal försäljningar här framöver. Den senaste tiden har Castellum jobbat med att omstrukturera sin portfölj och lyfta ut ”problemfastigheter” som inte riktigt uppfyller kraven och istället förvärva sådana som gör det. Denna renodling lär fortsätta och Henrik Saxborn skriver ju också i ett pressmeddelande att Castellum planerar för att sälja fastigheter för c:a 4 miljarder kronor. Med medel från kommande försäljningar kan skulden därmed arbetas ner till lägre nivåer och det är jag helt övertygad om också kommer att ske. 

 

Min slutsats är alltså att förvärvet av Norrporten kommer innebära att Castellums förvaltningsresultat växer snabbare än vad som annars hade varit möjligt. Tittar vi på nettolåneskulden så är jag övertygad om att den inom en inte allt för avlägsen framtid kommer att gå tillbaks till samma och relativt låga nivå (eller till och med bli lägre) så fort aviserade försäljningar är genomförda. Någon maxbelåning tycker inte jag att det är tal om, Castellum har satt ett relativt konservativt tak för belåning i jämförelse med många andra fastighetsbolag. Även efter affären bibehåller Castellum dessutom sitt mål om att belåningsgraden inte ska överstiga 55 % långsiktigt och genom försäljningar är den snart nere på samma nivåer som tidigare. Räntetäckningsgraden förstärks dessutom genom förvärvet. 
 

Utöver ovan blir Castellum dessutom mer diversifierat och därmed mindre sårbart. Bland Norrportens hyresgäster finns många statliga bolag vilket jag ser som positivt. Många av hyresgästerna sitter på långa hyresavtal vilket så klart är en stor fördel. Henrik Saxborn nämner att durationen på hyresportföljen genom förvärvet ökar med över ett år. Det minskar risken för tråkiga överraskningar. 

Ett orosmoment är så klart om fastighetsmarknaden totalt kraschar vilket skulle innebära att stora värden måste skrivas ner. Det skulle i sin tur medföra avsevärt högre kostnader för finansiering och, i värsta fall, även svårigheter att få nya lån. Å andra sidan är då Castellum ett gigantiskt stort fastighetsbolag med god riskspridning vilket bör vara en stor fördel i kontakten med kreditgivarna. Mindre fastighetsbolag kommer garanterat få det betydligt svettigare om det värsta händer. 

Sammantaget tycker jag alltså att Risk/Reward ser rätt så trevlig ut och påstår att affären ser bra ut för oss aktieägare. Nu inväntar jag dock prospektet och där kan det givetvis framkomma information som antyder något annat. För närvarande är jag dock positivt inställd.

Taggar (forum): 
Taggar (blogg): 
Kommentera som anonym eller registrera dig/logga in
CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Blog Archive

Blog Archive
2017 (7)