Vägen till Frihet
Likes
193
Antal inlägg
243
Följare
71
Medaljer
0
Stad
Stockholm
Om användaren
Vi sitter fast i ekorrhjulet och vill hitta vägen ut! Vi vill ha mer tid att umgås med varandra och mer tid att lägga på projekt som betyder något för oss - på riktigt. Vår dröm är att kunna sluta arbeta (om vi vill), flytta till ett varmare land och leva av våra passiva inkomster. Följ vår väg till frihet och vår kamp att bygga upp en "pengamaskin" som gör det möjligt för oss att realisera drömmen.
Kontakt email

RSS

RSS feed
17 april 2016

Därför är Castellums förvärv av Norrporten positivt för aktieägarna

I mitt inlägg Rapport Q1 2016 – Castellum. Förvärv Norrporten dök det upp en del intressanta kommentarer. Det är denna typ av kommentarer som gör bloggandet extra kul. I kommentarerna från Rationality Quest, Ingenjörsliv, Johan samt Daniel läggs det nämligen fram argument kring varför det här med Norrporten inte alls är en bra affär för oss aktieägare vilket jag i inlägget påstår att jag tycker det är. Jag kände direkt att jag inte kunde svara på deras åsikter och synpunkter som en kommentar då det skulle blivit för långt så därför har jag valt att skapa ett separat inlägg. I det här inlägget ska jag försöka redogöra för varför jag anser att det här är en bra affär för oss aktieägare.

 

 

 
Om vi börjar med själva köpet och resonemanget kring P/E så håller jag med Ingenjörsliv om att det inte är tal om något fyndköp. Jag vill dock påstå att prislappen är ok, men alltså knappast låg. För att kunna svara på frågan om det är en bra affär eller inte måste man dock, enligt mig, se förbi prislappen. Visst, man vill ju se att priset är rimligt och att bolaget inte betalar premium och i det här fallet anser alltså inte jag att Castellum gjort det. Man har betalt ett ok pris som inte sticker ut åt något håll. Castellum betalar c:a 14 miljarder för fastigheter som i nuläget är värderade till c:a 26 miljarder så skulle värderingen behöva skrivas ner framöver finns utrymmet.
 
När jag konstaterat att prislappen får anses ok samt att det även finns viss fallhöjd i pris kontra värdering behöver jag ta ställning till vad jag tror att Castellum kan göra med förvärvade objekt vad gäller intjäning (förvaltningsresultat). Som långsiktig ägare är det klart mer intressant att titta på hur förvaltningsresultatet förväntas utvecklas eftersom det har störst betydelse när det kommer till saker som utdelningar, kassaflöden osv. Det bokförda värdet på själva fastigheterna kommer garanterat att variera över tid, men är ändå av mindre betydelse för oss som är långsiktiga. Ett fastighetsbolag kan ju ha riktigt fina kassaflöden och ett starkt förvaltningsresultat, men samtidigt göra en förlust på sista raden pga att fastighetsvärdena skrivs ner. Det är ju också skälet till att nyckeltalet P/E i princip är helt ointressant vad gäller fastighetsbolag. P/förvaltningsresultat däremot är klart mer intressant och detta ser klart spännande ut när det gäller ”nya” Castellum tycker jag.
 
Rationality Quest skriver i en kommentar att affären innebär en 6,8 % ökning av förvaltningsresultatet, men enligt de siffror jag har tagit del av förväntas ökningen bli klart högre än så. I den information jag har läst skriver Castellum att ökningen redan från start (proforma och utan hänsyn taget till synergier) förbättras från 9,83 kr/aktie till 10,63 kr/aktie på årsbasis. Det är alltså en ökning om c:a 8,1 % direkt. Visst, det kommer ju inte slå igenom dag ett då det kommer kostnader för omstrukturering, transaktioner mm, men ändå.
 
Min övertygelse är dock att Castellum kommer kunna kräma ut klart mer än så genom olika åtgärder som blir helt naturliga vid ett köp som detta. T ex måste det finnas många kostnader som kan dras ner när de nu slår ihop två bolag till ett, t ex inom funktioner såsom IT, administration, ledning/styrning, drift mm. Castellum själva anger att det handlar om minst 150 Mkr på årsbasis och inte osannolikt mer än så. Tar vi det i beaktning blir förvaltningsresultatet, proforma, istället minst 11,27 kr/aktie vilket är en ökning om c:a 14,6%. Det tycker jag ser väldigt bra ut.

 

Vad gäller belåningsgraden som självklart är en viktig aspekt höjs den nu från 50 % till 54 %. Det ser jag absolut inte som något positivt, men jag tror inte att det kommer ta speciellt lång tid innan den är nere på 50 % eller lägre än så igen. Skälet till det är att jag vågar garantera att det kommer genomföras ett flertal försäljningar här framöver. Den senaste tiden har Castellum jobbat med att omstrukturera sin portfölj och lyfta ut ”problemfastigheter” som inte riktigt uppfyller kraven och istället förvärva sådana som gör det. Denna renodling lär fortsätta och Henrik Saxborn skriver ju också i ett pressmeddelande att Castellum planerar för att sälja fastigheter för c:a 4 miljarder kronor. Med medel från kommande försäljningar kan skulden därmed arbetas ner till lägre nivåer och det är jag helt övertygad om också kommer att ske. 

 

Min slutsats är alltså att förvärvet av Norrporten kommer innebära att Castellums förvaltningsresultat växer snabbare än vad som annars hade varit möjligt. Tittar vi på nettolåneskulden så är jag övertygad om att den inom en inte allt för avlägsen framtid kommer att gå tillbaks till samma och relativt låga nivå (eller till och med bli lägre) så fort aviserade försäljningar är genomförda. Någon maxbelåning tycker inte jag att det är tal om, Castellum har satt ett relativt konservativt tak för belåning i jämförelse med många andra fastighetsbolag. Även efter affären bibehåller Castellum dessutom sitt mål om att belåningsgraden inte ska överstiga 55 % långsiktigt och genom försäljningar är den snart nere på samma nivåer som tidigare. Räntetäckningsgraden förstärks dessutom genom förvärvet. 
 

Utöver ovan blir Castellum dessutom mer diversifierat och därmed mindre sårbart. Bland Norrportens hyresgäster finns många statliga bolag vilket jag ser som positivt. Många av hyresgästerna sitter på långa hyresavtal vilket så klart är en stor fördel. Henrik Saxborn nämner att durationen på hyresportföljen genom förvärvet ökar med över ett år. Det minskar risken för tråkiga överraskningar. 

Ett orosmoment är så klart om fastighetsmarknaden totalt kraschar vilket skulle innebära att stora värden måste skrivas ner. Det skulle i sin tur medföra avsevärt högre kostnader för finansiering och, i värsta fall, även svårigheter att få nya lån. Å andra sidan är då Castellum ett gigantiskt stort fastighetsbolag med god riskspridning vilket bör vara en stor fördel i kontakten med kreditgivarna. Mindre fastighetsbolag kommer garanterat få det betydligt svettigare om det värsta händer. 

Sammantaget tycker jag alltså att Risk/Reward ser rätt så trevlig ut och påstår att affären ser bra ut för oss aktieägare. Nu inväntar jag dock prospektet och där kan det givetvis framkomma information som antyder något annat. För närvarande är jag dock positivt inställd.

Taggar (forum): 
Taggar (blogg): 
16 april 2016

Rapport Q1 2016 - Castellum. Förvärv Norrporten.

Här i dagarna kom Castellum med sin delårsrapport avseende perioden januari - mars 2016. I stora drag var det en positiv rapport där hyresintäkterna ökade och förvaltningsresultatet fortsatte stärkas. Vad gäller förvaltningsresultatet fanns det dock en engångspost som dämpade. Den riktigt stora nyheten kom dock efter det att rapporten hade släppts, då meddelade nämligen Castellum att de förvärvar Norrporten från Andra och Sjätte AP-fonden. För att affären ska gå igenom krävs självklart att aktieägarna röstar ja vid bolagsstämman samt att Konkurrensverket inte ser några problem.
 

Låt oss börja att titta på det här med Norrporten. Först och främst kan jag säga att jag personligen gillar det här förvärvet som nu gör Castellum till en riktigt tung aktör på fastighetsmarknaden. Genom förvärvet har Castellums fastighetsportfölj ett värde, proforma, om 71 miljarder kronor samtidigt som förvaltningsresultatet ökar med c:a 900 msek och därmed landar på drygt 2,5 miljarder kronor. Till det kommer samordningseffekter vilka beräknas uppgå till 150 miljoner kronor. Vi lär nog troligen också få se ett antal försäljningar av fastigheter som inte riktigt uppfyller kraven här framöver. Min tro på Castellums VD Henrik Saxborn och ledningen är stor varför jag har goda förhoppningar om att det här kan bli riktigt bra.

Det är ingen liten affär vi pratar om heller. Köpeskillingen uppgår till 13,4 miljarder kronor! 10,4 miljarder kronor betalas dels kontant, men också genom 23,4 miljoner Castellum-aktier i en riktad emission. AP-fonderna får även 464 miljoner kronor i utdelning. I sammanhanget kan då tilläggas att Norrportens fastighetsbestånd beräknas vara värd över 26 miljarder kronor.
 

För att kunna betala kontantinsatsen så kommer Castellum ta in c:a 6,5 miljarder kronor genom en företrädesemission (till befintliga aktieägare) som för övrigt är fullt ut garanterad. Jag avser att teckna min andel för den här resan vill jag absolut vara med på då jag verkligen tror att det kan bli riktigt bra långsiktigt. Innan jag tar något definitivt beslut vill jag dock se det fullständiga prospectet.

Slutligen kommer c:a 3,9 miljarder kronor tas in genom att nyttja såväl befintliga som nya kreditfaciliteter (räntebärande). Genom detta upplägg kommer Castellums belåningsgrad att landa på c:a 54% (per den 31/3 - 2016 är belåningsgraden 50%) vilket är något under "taket" om 55%. Bolaget anger också att några fastigheter som inte riktigt uppfyller kraven kommer att säljas (c:a 4 miljarder nämns) vilket kommer sänka belåningsgraden. Värt att nämna är också att räntetäckningsgraden proforma ökar från 354 % till 377 %.

Genom förvärvet stärks den befintliga fastighetsportföljen i regionerna Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Förvärvet innebär också att Castellum får en position på helt nya geografiska marknader främst i norr. Det handlar om orterna Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå samt Växjö.

För den intresserade kan jag rekommendera att läsa mer om saken på http://castellum.se/index.php?id=347. I det 16 sidor långa dokument framgår det mycket av intresse och det beskriver även mer i detalj hur det hela är tänkt att gå till, finansiering, intressanta datum mm. Jag rekommenderar också att kolla igenom presentationen som du hittar på samma sida.

Tar vi då en snabb titt på själva rapporten så är det mycket som pekar i rätt riktning. Hyresintäkterna för perioden uppgick till 855 MSEK (801). Förvaltningsresultatet uppgick till 366 MSEK (338) vilket motsvarar 2,23 kronor/aktie (2,06). Det är en förbättring med 8 % vilket dock är något lägre än vad i alla fall jag hade hoppats på. Castellum anger dock att resultatet belastats med en engångspost om c:a 13 MSEK avseende pågående affärer (lär väl handlat om Norrporten) samt kostnader för omorganisation. Exkluderas dessa kostnader hade tillväxten i förvaltningsresultatet istället landat på 12 % vilket är klart godkänt.

Slutligen några ord till om förvärvet och kommande företrädesemission. Enligt vad jag har läst mig till kommer information, såsom storleken på ökning av aktiekapitalet, antal aktier som ska emitteras och teckningskurs för de nya aktierna, att presenteras senast den 18:e maj. Teckningstiden beräknas löpa från och med den 26:e maj till och med den 9:e juni.

Dina tankar om Castellums förvärv av Norrporten?

Taggar (forum): 

Blog Archive

Blog Archive
2017 (7)