Rapportkommentar
Högre räntor börjar bita i kvartalet
Hyresintäkterna ökade i Q4 med 7% till 502 MSEK (469), vilket beror på nytecknade kontrakt, färdigställda hyresgästanpassningar samt hyror från förvärvade fastigheter. Ökningen var dock endast ca hälften av den ökningstakt som redovisades under årets första nio månader och var under vår förväntan. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med ca 5% under kvartalet, vilket var ungefär i nivå med tidigare under året och vakanserna fortsatte vara på en låg nivå. Uthyrningsgraden uppgick till ca 92,5% (justerat för projektfastigheter). Driftnettot ökade i kvartalet något mindre än hyresintäkterna och uppgick till 340 MSEK (321). Detta till följd av ökade kostnader för uppvärmning och el men även för andra poster såsom reparationer och underhåll. Överskottsgraden försämrades marginellt i kvartalet och uppgick till 68%. Till följd av de kraftigt stigande marknadsräntorna och en relativt kort räntebindningspolicy mer än fördubblades räntekostnaderna under kvartalet och räntenettot försämrades till -138 MSEK (-56). Medelräntan för samtliga lån var vid årsskiftet 3,7% (1,6). Det förbättrade driftsnettot kunde därför inte motverka de ökade räntekostnaderna och förvaltningsresultatet före värdeförändringar sjönk i kvartalet till 178 MSEK (247). Det rullande årliga förvaltningsresultatet för de närmaste 12 månaderna prognostiseras uppgå till 790 MSEK (1050), vilket ska jämföras med målet att vid utgången av 2025 nå 1 500 MSEK. Bolaget fortsatte - till följd av läget på fastighetsmarknaden - att ha en mycket försiktig investeringspolicy och gjorde under kvartalet inga förvärv samt enbart investeringar i det egna fastighetsbeståndet om ca 200 MSEK. Efter flera år av stora redovisade positiva värdeförändringar tvangs Fastpartner i kvartalet visa upp en minskning av värdet med ca 1,8 MdSEK, motsvarande en nedvärdering motsvarande nästan 5% av beståndet. Det lägre redovisade värdet på fastigheterna är nästan i sin helhet en effekt av ett högre genomsnittligt avkastningskrav än tidigare. Med tanke på de kraftigt stigande räntorna och den medföljande turbulensen på fastighetsmarknaden anser vi det vara ett styrketecken och ett tecken på fastighetsbeståndets attraktivitet att värdenedgången inte varit större än ovan angivna. Värderingen av fastighetsportföljen vid årsskiftet bygger på ett avkastningskrav om 4,8% (4,4).
Stora låneförfall under året
Kraftigt stigande räntor och en betydligt mer kärv kreditmarknad har gjort att fastighetsbolagens finansiering kommit alltmer i fokus. Av Fastpartners totala lånebörda på 16,7 MdSEK utgörs ca 7,6 MdSEK av obligationslån. Med en belåningsgrad om 44% och en räntetäckningsgrad om över 3,0x räknar vi inte med att bolaget ska ha några problem att omsätta dessa lån när de förfaller. Under de närmaste 12 månaderna kommer låneavtal motsvarande ca 3,8 MdSEK att förfalla. Med en ganska stor ränteswapportfölj finns i och för sig möjligheter att begränsa effekterna av ränteuppgången men vi räknar med en genomsnittlig ränta under 2023 som stiger till över 4%, dvs betydligt högre än tidigare. Men med sin starka finansiella ställning och i stort sett alla hyresintäkter inflationssäkrade via hyresavtalen befinner sig Fastpartner i en mycket gynnsam situation. Det är dock att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem. För Fastpartner med 80% av hyresvärdet i expansiva Mälardalen borde det vara ett mer hanterligt problem än för många andra.
Positionerade för räntenedgång under andra halvåret
Vi bedömer att Fastpartner vid årsskiftet kunde höja hyrorna med ca 10%. Vi räknar dock inte med att det får fullt genomslag till följd av en sämre konjunktur med konkurser bland hyresgästerna som ett möjligt scenario samt ca 13% av hyrorna som ska omförhandlas under 2023. I vår prognos för året har vi i vår prognos lagt in att denna successivt minskar till under 90% under året, vilket dock fortsatt är en historiskt hög nivå. Fabege har positionerat sig för en räntesänkning från Riksbanken redan under tredje kvartalet i år, vilket sedan skulle följas av ytterligare sänkningar under 2024. Vår resultatprognos utgår från en något mer pessimistisk prognos om att räntecykeln först bottnar om tolv månader. Men vilket med hänsyn till bolagets korta låneportfölj kommer att få en positiv påverkan redan nästa år. I den nuvarande riskaverta kreditmarknaden är det för Fastpartner och de flesta andra fastighetsbolag av största vikt att behålla sin rating. Det är i ljuset av detta man måste se förslaget till bolagsstämman om att halvera utdelningen på bolagets D-aktier. Ett steg som vi bedömer styrelsen är medveten om kommer att göra det mycket svårt att under lång tid emittera denna typ av aktieslag. Företagsledningen har redan begränsat investeringarna inom om- och tillbyggnader och vi har i vår prognos antagit att det kommer att gälla fortsatt. För att behålla hyresgäster långsiktigt bedömer vi dock att nivån på investeringar för hyresgästanpassningar kommer att förbli hög. 2023 kommer enligt vår prognos bli ett mellanår med stigande räntekostnader och ökad risk för lägre uthyrningsgrad. Även med en mer försiktig ränteprognos än företagets skulle 2024 däremot kunna erbjuda en ordentlig revansch resultatmässigt. Fastpartners långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) uppgick vid årsskiftet till ca 107 SEK per aktie, vilket innebär att värdet på tolv månader minskat med ca 6%, samtidigt som aktiekursen sjunkit med nästan 30%. Det innebär att aktien för närvarande handlas ca 25 % under det långsiktiga substansvärdet. Dessutom finns det enligt vår mening – även i dagsläget - ett betydande övervärde i bolagets stora portfölj av outnyttjade byggrätter bokförda i ca 600 MSEK. Aktiekursen uttrycker för närvarande en betydande pessimism i tron på värdet på fastigheter även i attraktiva områden i Stockholmsområdet.
Disclaimer
Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenue AB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. Åsikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.
Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.
TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.
Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen.
Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vad som framgår av Rule 15a – 16, Securities Exchange Act of 1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.
Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.
Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.